從美國德州、佛州、北卡等州的「國家安全」名義購屋禁令，到加拿大多倫多、溫哥華等地對外國買家徵收高達35%的非居民稅，再到空置稅、投機稅、信託審查等配套機制的同步升級——2025年，的確是北美對中國買家購房門檻持續抬升的一年。

別慌，iTalkBB精英將持續在本文更新各州法案進度與政策變化，確保你掌握最及時、最權威的購屋資訊。本文將為你係統解答以下核心問題：

• 目前美國各州限制外國人購屋的法案都進展到哪一步了？哪些已實施，哪些仍在審議中？

• 加拿大除了NRST與購屋禁令，還有哪些隱性成本或豁免機會？

• 如果你是持F-1學生簽證、H-1B工作簽證，或正在申請加拿大PR，你還能不能買房？該如何合法避稅與規避法律風險？

• 除了德州、佛州、北卡和安省、卑詩省，還有哪些州/省份仍對外國買家相對開放？哪些城市的政策空間仍可利用？

無論你是打算買來自住，還是希望進行全球資產配置，我們都建議你先看完這篇文章，再做決定。因為在當下的北美市場裡，買得成，不如買得對；能落地，更要合法合規。

1. 中國買家還能在美國買房嗎？

隨著中美關係趨緊、國家安全議題升溫，以及本地房地產市場面臨資源分配和輿論壓力，美國多州近年來相繼出台或審議針對外國買家的購房限制法案，其中中國買家被頻繁點名，成為重點針對對象。

1.1 聯邦層級：國家安全審查與立法動向

1.1.1 CFIUS擴大審查權限

美國財政部下屬的外國投資委員會（CFIUS）於2024年底擴大了對外國人在美購置房地產的審查權限，新增近60個軍事基地週邊區域納入審查範圍，使得受監管的軍事設施總數達到約227個。該措施旨在防範外國勢力，特別是中國，在敏感地區購地可能帶來的國家安全風險。

1.1.2《國家安全暫停外國購買美國土地法案》

2022年，國會提出了《國家安全暫停外國購買美國土地法案》（HR 6383），建議在五年內禁止任何外國人購買美國的公共或私人房地產。該法案尚未通過，但反映出聯邦層級對外國購地行為的高度關注。

1.1.3《房地產互惠法案》

2025年5月，北卡羅來納州眾議員帕特·哈里根提出《房地產互惠法案》（HR 3588），計劃對來自禁止美國公民在其國家購地的國家的外國買家徵收50%的購房稅，並要求這些交易向國稅局申報。該法案旨在回應外國對手國家對美國房地產市場的影響。

1.2 德州限制中國人購屋法案進度：SB17 已通過眾議院

2025年5月，德州眾議院通過了《第17號參議院法案》（SB17），禁止中國、俄羅斯、伊朗和北韓的公民、公司及政府實體在德州購買或租賃住宅、商業和農業用地。該法案豁免了持有綠卡、工作或學生簽證的個人，但仍引發了對種族歧視和民權侵犯的擔憂。批評者指出，該法案可能導致對亞裔美國人的種族定性和投資環境的惡化。 

1.3 北卡州限制中國人購屋法案進度：議會正在審議HB133

北卡州議會正在審議《第133號眾議院法案》（HB133），該法案旨在禁止被視為「敵對國家」的外國政府（包括中國）在州內購買農業用地及靠近軍事基地的土地。該法案已在眾議院以111票對0票獲得通過，反映出對國家安全和農業資源控制的高度關注。

1.4 佛州限制中國人購屋法案進展：已通過SB264

2023年7月1日，佛州通過了《外國國家利益法案》（SB264），禁止中國等國家的公民在靠近軍事設施和關鍵基礎設施（如電廠、水處理廠）10英里範圍內購買土地。該法律引發了法律挑戰，2024年2月，美國第十一巡迴上訴法院裁定，該法律可能違反聯邦法律，暫時阻止其對兩名中國公民的執行。

1.5 俄亥俄州限制中國人購屋法案進度：正在審議SB88

俄亥俄州正在審議《第88號參議院法案》（SB88），該法案擬禁止來自被視為「外國敵對國家」（如中國、俄羅斯、伊朗）的非公民在州內購買靠近關鍵基礎設施（如電廠、水處理廠）的土地。初版法案要求現有業主在兩年內出售其土地，但在聽證會上被刪除。該法案引發了亞裔美國人社區的強烈反對，認為其具有種族歧視性質。

2. 中國買家還能在加拿大買房嗎？

隨著住房可負擔性問題日益嚴峻，加拿大各級政府正透過對外國買家的額外稅收手段來「降溫」本地房地產市場。尤其是在外國買家比例較高的城市，如多倫多和溫哥華，政策持續趨緊。

2.1 加拿大全國性限制

加拿大於2023年1月1日實施《禁止非加拿大人購買住宅物業法》（Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act），禁止非加拿大公民或永久居民在全國範圍內購買住宅物業，為期兩年。

2024年2月，加拿大政府宣布將禁令延長至2027年1月1日。該法適用於位於人口普查大都會區（CMA）和人口普查集聚區（CA）的住宅物業，但不適用於擁有四個或以上住宅單元的建築物。

2.1 安大略省（Ontario）— 包括多倫多

作為加拿大人口最多、房地產交易最活躍的省份之一，安大略省對外國買家設立了極為嚴厲的稅收壁壘。

2.1.1 非居民投機稅（NRST）

自2022年10月25日起，安大略省將非居民投機稅提升至25%。該稅項適用於非加拿大公民、永久居民或不受特定豁免條款保護的外國公司和信託機構。涵蓋範圍包括大多倫多地區、滑鐵盧、渥太華等地。即便是透過公司控股結構購買，只要最終受益人為外國人，也會觸發這項稅。

2.1.2 多倫多市級附加稅（MNRST）

在省級稅之外，多倫多市自2025年1月1日起進一步加碼，實施10%的市級非居民投機稅（Municipal NRST），這使得外國買家在多倫多購屋的總額外稅負高達35%。此舉被視為對高淨值海外買家的強烈遏制訊號。

2.2 不列顛哥倫比亞省（British Columbia）— 包括溫哥華

作為外國投資流入最集中的省份之一，卑詩省在遏制投機性購房方面持續走在全國前列。

2.2.1 額外財產轉讓稅（Additional Property Transfer Tax）

在溫哥華、大維多利亞、菲沙河谷、納奈莫、中央奧卡納根等城市，外國買家需在支付常規物業轉讓稅（PPT）基礎上，再支付20%的額外稅。這項政策自2016年推出後，多次擴展適用區域，成為全加最具影響力的打擊海外購屋工具之一。

2.2.2 空置房產稅（Empty Homes Tax / EHT）

溫哥華市對住宅空置6個月以上的房產徵收3%的空置稅（以房產估價計算），主要目標為遏止「炒房不居」行為，間接影響不常居住的海外買家。部分省政府（如卑詩省）也引進類似機制，名為「投機與空置稅」（SVT）。

相較於美國多州以「國家安全」為名設限購房，加拿大對海外買家的政策看似寬鬆一些，但實際操作中依然門檻重重，尤其在稅務層面尤為明顯。雖然沒有公開針對特定國籍，加拿大聯邦和省級政府卻透過稅收政策大幅提高外國人購屋成本。

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2.3 新斯科細亞省（Nova Scotia）

近年來東部沿海城市如哈利法克斯吸引越來越多外國買家，新斯科細亞省也隨之推出因應措施。自2022年起，該省對所有非新斯科細亞居民購置住宅物業徵收5%的非居民契稅（Non-Resident Deed Transfer Tax, NRDT），以購屋成交價格計。若買家在購入後一年內成為該省稅務居民，可申請部分或全額退稅。保單旨在優先保障本地居民的置業權。

3. 中國買家該如何在北美買房？

在目前的北美政策環境下，外國買家不是“全面禁入”，而是被要求“合規入場”。只要掌握清晰的身分、稅務與地理政策，避免敏感地區與結構性風險，在合法合規架構下進行資產配置仍有廣大空間。

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3.1 以合法身分購屋：留學生買房

在加拿大和美國，非永久居民若持有有效臨時居留身份（如學生簽證或工作簽證），在一定條件下仍可購房。例如：

• 加拿大留學生買房：留學生若在過去五年中至少在加拿大就讀滿244天/年，並已報稅一年，即可購房一套；持有效工簽且在加居住滿一年者亦可豁免購房禁令。

• 美國：尚無聯邦層級對外國購屋者身分的統一限制，持有合法簽證的個人（如H-1B、F-1、L-1等）均可自由購房，除非州法另有限制。

策略建議：提前準備身分文件與報稅記錄，確保交易過程符合法規要求，並避免涉及敏感區域。如果你想了解更多關於美國貸款買房的實際操作細節，尤其是作為初來乍到的新移民或外籍人士，對信用記錄、貸款資格、首付比例還有很多疑問，歡迎閱讀iTalkBB精英專題文章《美國新移民生活之貸款買房攻略》。我們將為你詳解各類貸款產品、銀行審核流程、身分對貸款的影響、常見迷思與避坑建議，幫助你一步步穩邁入美國房產市場的大門。

3.2 選擇政策寬鬆地區：避開高壓州和熱門限購城市

並非所有北美城市都對外國買家持封閉態度。例如：

• 美國：加州、紐約、伊利諾、華盛頓州等地尚未推出針對外國購屋者的歧視法規；

• 加拿大：魁北克省（如蒙特婁）尚未徵收外國人額外購屋稅，目前仍相對開放；

• 大西洋四省（如新斯科細亞省）雖有稅收但限制寬鬆，適合中長線投資。

策略建議：重點研究地方政府政策，對不同州/省的購屋限制、稅率和身分豁免條件進行橫向比較，優先選取政策透明、限制少、房價相對合理的地區。

3.3 透過設立合規法人進行購屋投資

部分高淨值買家會考慮透過註冊公司或信託結構來進行購房，以降低個人身分帶來的政治風險。例如在美國，以美國本土註冊公司作為購房主體，可在多數情況下避免觸發「外國受控實體」規則。

但需注意：

• 一些州（如俄克拉荷馬、德州）已經開始審查公司背後的控股結構；

• 若最終受益人為外國公民（UBO），仍可能被納入限製或審查範圍；

• 所有權結構必須符合法律合規和稅務申報要求。

策略建議：此類操作建議配合移民律師與稅務顧問共同規劃，以防止結構不當觸發聯邦或州級調查。

3.4 優化資金路徑：確保資金來源透明且方便匯出

北美反洗錢規定嚴格，所有境外購屋交易必須通過合法金融路徑，並能清楚解釋資金來源。常見審查內容包括：

• 海外匯款途徑是否合法（如中國大陸居民是否透過年度5萬美元結匯額度、跨境家族信託等）；

• 資金轉入北美銀行帳戶後，是否留有合理時間用於交易；

• 是否涉及第三方代持或關聯交易，是否違反反避稅規定。

策略建議：事先規劃資金路徑，避免使用「分拆匯款」「地下錢莊」「轉帳代持」等敏感方式。交易金額較大者建議提前半年佈局銀行帳戶和稅務申報。

3.5 避開高稅收類型房產：慎選空房、預售期長項目

在稅收嚴控地區，如溫哥華和多倫多，購買長期空置或不自住的房產可能面臨額外成本（如空置稅、投機稅）。此外，加拿大對短期內轉手的房產徵收高額資本利得稅，若一年內出售甚至被視為經營性收入課稅。

策略建議：若為自住、自用用途，可選擇免空置稅區；若為投資用途，建議配置可出租、市場穩定的房型，避免短炒。

3.6 合理利用身分規劃：移民身分可降低購屋壁壘

長期來看，申請加拿大永久居民或美國綠卡，將是解除購屋障礙、降低稅率、享有本地福利的根本路徑之一。尤其是加拿大，透過工簽轉永居路徑相對穩定（如EE、PNP等），一旦成為PR或公民，即可不受購屋限制。

策略建議：如有意長期投資或自住，建議結合身分路徑同步規劃，提升資金與產權的安全與彈性。

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總結

在這個全球流動受限、政策門檻提升的時代，外國人在北美買房，早已不是「有錢就能買」的邏輯遊戲。無論你是為了移民、投資，還是給孩子未來鋪路，一棟房子的背後，是身分、稅務、法規甚至是地緣政治的多重考量。光靠情報零碎、道聽途說遠遠不夠，只有真正理解規則，才能避免掉進「買得起卻住不了」「買得成卻賣不掉」的陷阱。

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