賣房過戶那一刻，房款還沒到賬，15%先被IRS劃走，很多外籍賣家心都滴血了。這個錢還能不能拿回來？答案是：有可能，而且往往比你想像中多。 FIRPTA預扣的15%並不等於最終稅負，而是一筆臨時扣留的保證金。只要真實資本利得沒這麼高，或提前走對流程，這筆錢就有機會退回，甚至在過戶階段就少扣。 iTalkBB精英將在這篇文章中，拆解FIRPTA的真實邏輯、可行路徑與實操細節，幫你把被「卡住」的現金流奪回來！尤其適用於仍屬非美國稅務居民的留學生、新移民第一年賣房者、海外投資人、境外公司或家族架構持有美國房產的人群，同時涵蓋虧損出售、自住房屋豁免、價格門檻、多物業持有等高頻誤區！

目錄

1. 外籍賣家繞不過去的FIRPTA是什麼？ 

2. 外籍賣方過戶房產時為何會被扣除15%的FIRPTA？ 

3. 哪些情況可以申請降低或豁免預扣 

4. 如何在房產過戶時提前退稅或降低15%的預扣 

總結 

1. 外籍賣家繞不過去的FIRPTA是？

FIRPTA全名為Foreign Investment in Real Property Tax Act（《外國人投資房地產稅法》），是美國在1980年通過的一項聯邦稅法。它的核心作用只有一個：防止非美國稅務居民在出售美國不動產後離境、不報稅、不繳資本利得稅。

1.1 美國為什麼要推出外國人投資房地產稅法？

在FIRPTA推出前，外籍投資人賣掉美國房產後即可將資金轉出，美國稅局很難再追繳資本利得稅。 FIRPTA的設計想法非常直接：在交易源頭先扣一筆錢，確保IRS（美國稅務局）一定能抓住這筆稅。因此，預扣機制是保障徵稅執行力的工具，而不是額外加稅。

1.2 FIRPTA的適用對象：非美國稅務居民如何被判定

FIRPTA看的是稅務身分，而不是護照或簽證。只要在出售當年不屬於美國稅務居民，就會被認定為外籍賣家，適用FIRPTA。常見情形包括：

• 不持有美國公民或綠卡身份

• 未滿足當年的實質居留測試

• 透過海外個人或境外公司持有美國房產

是否在美國長期生活、是否有美國公司，都不能直接取代美國稅務居民判定。

1.3 FIRPTA與資本利得稅的關係

FIRPTA本身不是一種新的稅種，也不直接決定你最終要向IRS支付多少錢。過戶時被預扣的15%，只是基於成交總價的一筆臨時扣留，用來涵蓋未來可能產生的資本利得稅風險。

真正的稅負，仍取決於你的實際資本利得情況，包括買入價與賣出價之間的差額、持有期間可抵扣的各類成本與折舊，以及最終適用的聯邦資本利得稅率。如果核算後的應繳稅額低於預扣金額，多扣的部分可以在後續報稅時退回，或透過合規流程提前申請返還。

2. 外籍賣方過戶房產時為何會被扣除15%的FIRPTA？

在FIRPTA機制下，IRS並沒有在過戶階段判斷你是否真正賺錢。為了避免外籍賣家在出售房產後離境、失聯或不報稅，法律直接以成交總價作為預扣基數，統一以15%扣留。這意味著即便你是低利潤出售，甚至虧損賣房，只要被認定為非美國稅務居民，過戶時仍會先被扣一筆資金，現金流壓力由此產生。沒辦法，美國就是這麼霸道…

2.1 誰在扣稅，錢交給了誰

從法律責任來看，FIRPTA的預扣義務人是買方。買方需要在交易完成時透過託管公司或律師執行扣款，並依規定將資金和申報表一併提交給IRS。託管公司負責具體操作與流程銜接，IRS並不參與過戶環節本身，而是在款項已被扣留後，作為稅務機關接收並管理這筆資金。若買方未依規定預扣，IRS的追責對象首先也是買方。

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2.2 15%並不等於你最終要繳的稅

這是外籍賣家最容易產生誤判的地方。 FIRPTA預扣的15%只是暫時扣留，用來涵蓋潛在的資本利得稅風險，並不代表你的真實稅負已經結算。最終需要繳多少稅，仍然取決於你的資本利得、可抵扣成本、折舊情況以及適用的聯邦稅率。

資本利得稅（Capital Gains Tax）是美國房產交易中最常見、也是最核心的稅種之一，適用於出售房產後產生的實際利潤，即房產銷售價格減去其成本基礎，包括買入價、可抵扣費用、改造成本及折舊等因素。想系統了解美國房產增值稅的計算邏輯與合規省稅方式，歡迎閱讀iTalkBB精英專題文章《美國房產增值稅怎麼算？手把手教你計算方法與省稅技巧》。

2.3 與年度報稅、1040NR如何銜接

過戶時被扣的15%，會在之後與年度報稅進行統一清算。外籍賣家需要通過1040NR申報當年的美國來源收入和資本利得，計算出實際應繳稅額。如果最終稅額低於已預扣金額，差額會透過退稅方式返還；如果稅額高於預扣金額，則需要補繳。

3. 哪些情況可以申請降低或豁免預扣

好消息是，並不是所有外籍賣家在過戶時都只能被動接受15%的「一刀切」。 FIRPTA的設計初衷是確保IRS能收稅，而不是刻意製造超額扣款。只要你的實際稅負與成交價之間有明顯偏差，法律本身就預留了降低甚至豁免預扣的合規通道。

3.1 實際資本利得遠低於15%的情形

如果可以合理預期你的實際資本利得稅明顯低於成交價15%，就具備申請降低預扣比例的現實基礎。常見情況包括持有時間長、買入成本高、期間投入了大量可抵扣改造費用，或有折舊抵扣等情形。透過提前計算真實稅負，並向IRS提交對應的Form8288-B申請，可以避免明顯超額的資金被長期扣留。

3.2 虧損出售是否仍需預扣？

這是最容易被誤解的一點。即便是虧損出售，在預設規則下仍需要以成交總價預扣15%。 IRS並不會在過戶階段判斷你是否虧錢，虧損本身也不會自動觸發豁免。只有在提前完成合規申請Form8288-B並獲批的前提下，才有可能降低或取消預扣，否則只能在後續報稅時透過申報虧損申請退回已扣金額。

3.3 自住、價格門檻與買方自住聲明的適用邊界

FIRPTA中確實存在買方自住用途的豁免條款，但適用範圍非常有限。通常要求成交價格不超過特定門檻，買方需簽署自住聲明，承諾在一定期限內將該房產作為主要自住房屋使用。此豁免是基於買方用途而非賣方身份，且不適用於投資性購屋或高價物業。

需要重點提醒的是，美國房產過戶本身就很繁瑣，牽涉產權、合約、託管、資金監管、稅務申報等一整套法律與稅務條款，任何一個環節理解錯了都可能帶來真金白銀的損失，甚至法務風險。別囫圇吞棗，更別把簽字當流程打卡，你必須為自己的決定負責。尤其華人如果看不懂英文條款，更要謹慎：該找專業機構就找專業機構，該逐條問清楚就逐條問清楚，別用「我要我覺得」去賭結果。

如果你想了解更多美國房產過戶的基礎信息，例如完整流程和常見英文條款的實際含義，歡迎閱讀iTalkBB精英專題文章《美國房產過戶：不懂英文也能安心簽合同，收好這份中英對照表》。

4. 如何在房產過戶時提前退稅或降低15%的預扣

Form8288-B是FIRPTA系統中唯一可以主動改變「先扣15%」結果的工具。本質上，這是向IRS申請一份Withholding Certificate，用來證明以成交總價預扣15%明顯高於你的預期實際稅負。一旦獲批，IRS會明確允許降低預扣比例，甚至批准零預扣。

4.1 Form8288-B申請時間軸：過戶前、過戶中、過戶後都可以提交

• 在過戶前提交Form8288-B，是效果最好的路徑。只要Form8288-B在過戶前或過戶當日提交，託管公司可以在IRS審批期間暫緩向IRS上繳全額15%，避免資金直接被鎖走。

• 在過戶進行中提交，仍然可行，但對託管方的經驗要求較高，需要精準銜接文件與資金流，否則仍可能被按15%先行扣款。

• 在過戶後提交，屬於補救路徑。資金已被扣並上繳IRS，但如果申請獲批，超額部分仍可提前退回，不必等到隔年報稅。不過，這種方式無法避免短期資金被凍結。

4.2 Form8288-B的審核週期有多久？

從現實經驗來看，Form8288-B的審批週期通常在數月不等，時間長短取決於材料完整度和案件複雜度。最大的難點不在表格本身，在稅負測算是否專業、邏輯是否清晰、證據是否充分。買入價、成本、折舊、改造費用一旦解釋不清，IRS很容易要求補件，週期隨之拉長。此外，部分託管公司或律師對FIRPTA流程不熟悉，也可能導致時間點踩錯，錯失視窗。

4.3 房產過戶時容易踩的坑有哪些？

想在過戶階段少扣或不扣那15%，唯一合規路徑就是提前介入，而不是事後補救。等到年度再通過1040NR結算，只是兜底方案，現金流成本最高。

不專業操作，最容易踩的坑主要有三類：

• 把「虧損出售」、「賺得不多」當成自動豁免理由，沒有提交8288-B，結果過戶當天仍被全額扣15%，只能被動等退稅。

• 時間點踩錯。文件準備齊了，但提交太晚，託管公司已經按默認規則把錢上繳IRS，申請即便獲批，也只能變成慢速退稅。

• 稅負測算不嚴謹。成本、折舊、改造費用解釋不清，IRS反覆補件，審核週期被拉長，資金凍結時間遠超預期。

在美國房產過戶流程中，是否有一個經驗豐富的團隊，往往決定你是順利落袋為安，還是在稅務與法律細節上反覆踩坑。專業的執行人可以事先提示風險，協助把控關鍵時間點，銜接FIRPTA預扣、稅務申請與資金流轉，避免不必要的損失。歡迎參觀iTalkBB精英會員立美產權過戶公司（點選諮詢）。

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總結

美國房產過戶本就流程複雜，對外籍賣家來說更是放大難度。 FIRPTA這種先預扣、後結算的機制，很容易直接鎖住一大筆資金，因此提前計算真實稅負、規劃預扣比例和退稅路徑，是避免現金流被動的關鍵。

如果涉及多套房產、公司持有，或家族架構、多人共有人等情況，FIRPTA的適用方式會明顯複雜化，任何一個細節判斷失誤，都可能帶來不必要的稅務和合規風險。遇到複雜情形，一定交由專業人士操作，別抱僥倖心理，更不要為了能少扣一點兒去做激進甚至違規的操作。穩妥合規，往往才是成本最低的選擇。最後，iTalkBB精英預祝各位過戶順利哦~