在美國買房，不少華人朋友常常遇到一個棘手問題：沒有W-2、沒有報稅紀錄，甚至還沒有美國收入，是否就代表買不了房？其實不然。隨著市場的多元化，越來越多的貸款產品開始面向“非傳統收入人群”，例如留學生、自僱者、新移民或外籍投資者，只要你有足夠的資產或其他佐證材料，仍然有機會在美國實現購房夢想。

那麼，所謂的「無收入貸款」（No Income Verification Loan）到底是怎麼回事？誰可以申請？需要準備什麼資料？又有哪些潛在風險必須警惕？ iTalkBB精英將在本篇文章中為你係統梳理美國「無收入證明」買房的幾種常見操作模式、適用身份、法律邊界以及實務建議，幫你避開陷阱，用合規方式走上「以資產換貸款」的購屋之路。

1. 為什麼會有美國無收入貸款？

在美國申請傳統房貸，通常需要提供穩定的收入證明，例如W-2表格、薪資單、報稅單（Tax Return）等，這些都是貸款機構評估借款人還款能力的關鍵依據。然而，對於一些身分背景特殊或收入來源不符合常規格式的人群而言，他們即使資金充足，卻往往因無法提供標準化收入材料而被銀行拒之門外。

例如：

• 外籍投資者：在美國沒有社會安全號（SSN）、沒有信用紀錄，更談不上報稅歷史。

• 新移民：剛落地不久，尚未建立信用體系，也沒有連續工作或報稅紀錄。

• 自僱人士/自由工作者：收入波動較大、帳面收入偏低、無法提供雇主證明。

• 高淨值客戶：資產豐富但收入不固定，例如靠投資收益或家族資產支持生活。

面對這些非傳統貸款申請者，銀行和貸款機構為滿足市場需求，開發出一系列以資產評估為主、弱化甚至免查收入來源的貸款產品，也就是我們常說的「無收入貸款」（No Income Verification Loan）或「資產型貸款」（Asset-Based Loan）。這類貸款更著重於借款人擁有的現金、證券、房產等可驗證資產，甚至可以依據房產未來的租金收入（如DSCR貸款）作為還款能力參考。

這類貸款最初主要以投資用途房產購買，但隨著全球高淨值人士湧入美國房市，其適用人群和形式也逐漸擴大。儘管門檻不低（通常要求高首付+高利率），但它為特定群體提供了一個繞過傳統收入門檻、實現資產配置與海外購房的現實通道。

2. 哪些身分可以嘗試美國無收入貸款？

雖然“無收入貸款”聽起來像是為信用差或無力償還的人群設計的“高風險產品”，但在實際操作中，它更常面向那些“資產充足、材料不標準”的特殊身份人群。以下幾類人，通常可以考慮這類貸款方式：

2.1 非美國居民（Foreign Nationals）

許多海外買家沒有美國社會安全號（SSN）、沒有美國信用歷史，也未在美國工作或納稅，但他們可能擁有充足的境外資產或穩定的海外收入來源。

對於這類“非居民買家”，部分貸款機構提供專門的Foreign National Loan（外籍人士貸款），不查美國收入和信用記錄，只需提供境外銀行資產證明、收入來源佐證（如中文工資單或企業對賬單，並由第三方翻譯/公證），再加上較高的首付比例（通常35%以上），就有可能成功獲批。

然而近年來，美國多州陸續推出限制海外買家購屋的相關法案，尤其在涉及農地、軍事設施週邊、基礎設施敏感區域的房產交易中，對中國公民及其他外國實體的購屋資格設限日益嚴格。如果你想取得本州最新的海外買家購屋政策，歡迎造訪iTalkBB 精英專題文章《禁止中國人買房？ 2025美國加拿大政策最新梳理，幫你看清全局，安全落地！ 》本專題將為你全面整理2025年美國與加拿大在海外買家限制、敏感區域認定、資金監管、稅務申報等方面的核心政策走向，助你在複雜形勢下做出明智判斷，合規、安全地實現跨境置業目標。

2.2 在美合法身分但無固定收入的人群

這類人通常在美國合法居留，但因沒有穩定收入來源或不符合傳統收入核查體系，無法取得標準貸款：

• 國際留學生：無工卡、收入微薄或不穩定；部分學生來自富裕家庭，有家庭支持經費。

• 持B1/B2簽證或長期探親者：無法合法就業，但可能擁有境外房產、退休金或家庭資助。

• 剛來美國的新移民：綠卡已下，但尚未開始工作、沒有稅表或薪資記錄，也無信用累積。

對這類人來說，「資產型貸款」或「外籍人士貸款」可以作為過渡性方案，只要能提供足夠資金證明，就有機會獲準。

2.3 高淨值自僱人士

有些企業主或自由工作者收入不穩定，或為了稅務優化，其帳面淨收入較低，導致傳統貸款核准困難。但他們通常擁有大量現金、證券或企業資產，並具備實際還款能力。

這類借款人可嘗試“資產型貸款”或“銀行餘額貸款”，貸款人會評估其銀行帳戶資金、投資帳戶明細、企業流水等，以此判斷其真實財務實力。某些銀行甚至接受過去12個月平均存款作為主要貸款依據。

2.4 企業法人/透過LLC購屋者

有些人在美國設立有限責任公司（LLC），以公司名義購買房產，這在投資房地產市場尤其常見。公司本身不具備傳統「收入」概念，因此銀行更重視企業資產狀況、法人背景、租金預期收益等。此時可以考慮：

• LLC貸款

• DSCR貸款（依賴房產租金覆蓋貸款償付）

透過公司貸款還能帶來潛在的稅務優勢，但需要具備一定的財稅知識和合規營運能力。

小貼士：這些「非主流貸款模式」雖然繞過了傳統收入驗證，但多數要求首付比例高（30%-50%）、利率較高、審核週期長，且可能附帶更多文件審核與資產來源追溯要求。建議在專業貸款顧問或房地產律師協助下評估操作可行性。

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3. 常見美國無收入貸款模式與操作方式

對於無法提供傳統收入證明的人而言，美國房貸市場中仍有多種「非標準化」的貸款產品可供選擇。以下三種模式是目前較常見的操作路徑，各有適用對象與材質需求：

3.1 資產型貸款（Asset-Based Loan）

定義與機制：資產型貸款不依賴申請人的薪資、W-2或納稅記錄，而是以其持有的可流動資產作為評估依據。銀行會審核申請人目前帳戶餘額、證券投資、儲蓄證明等，確認是否具備穩定償還能力。

常見要求：

• 銀行存款、理財帳戶餘額需達到房產購買金額的100%到150%；

• 多數銀行要求帳戶歷史6至12個月，不接受「臨時注資」；

• 資金來源需合法合規，部分銀行可能要求資金凍結至交易完成；

• 有時銀行會考慮房產作為抵押物的估價和流動性風險。

適用族群：海外買家、新移民、高淨值個體（帳面收入低但資產充足）

這種貸款方式審批週期略長，利率通常高於傳統房貸，但靈活性強，是目前最受歡迎的「無收入驗證」貸款產品之一。

3.2 外籍人士貸款（Foreign National Loan）

定義與機制：外籍人士貸款專為非美國居民設計，通常不要求SSN或美國信用記錄，批准重點在於申請人的海外資產與收入能力。許多美國本地銀行、貸款公司針對海外客戶設有獨立貸款部門。

可接受材料包括：

• 境外銀行帳戶餘額證明（可接受中英文對照，或需翻譯+公證）；

• 雇主開立的工作證明、收入證明；

• 中國/其他國家的報稅記錄或薪資單；

• 護照、簽證、國際住址等輔助文件。

基本條件：

• 首付比例較高，通常為35%-50%；

• 利率偏高（視貸款機構和產品浮動）；

• 房產一般限制為非自住房屋或投資性購置。

適用族群：海外高淨值人士、沒有美國身分的境外買家、持旅遊簽證等短期身分者

這類貸款操作門檻較高，但在實際操作中非常常見，尤其是在洛杉磯、灣區、紐約、邁阿密等外國投資者活躍的房市。

3.3 DSCR貸款（Debt Service Coverage Ratio）

定義與機制：DSCR貸款是一種基於房產本身「造血能力」評估還款能力的貸款方式，全稱為「債務服務覆蓋率貸款」。銀行不看申請人收入，而是以房產可產生的租金收入為主依據。

評估核心：

• DSCR = 房產年租金淨收入÷ 年還款金額

• 通常要求DSCR ≥ 1.0 或更高（有的銀行允許0.75起）

特點：

• 不查個人收入、不查報稅紀錄、不看信用分；

• 適用於出租型投資房產（住宅或商用）；

• 房產租賃市場的「現金流表現」成為貸款核心判斷標準；

• 首付比例介於20%-30%之間，利率相對適中但略高於傳統房貸；

• 可由個人、LLC或信託名義申請。

適用人群：

• 房產投資者

• 想擴大租賃物業組合但收入不穩定者

• LLC公司或企業法人購屋

• DSCR貸款近年來在加州、德州、佛州等地迅速流行，成為許多海外投資者和自僱買家首選的購屋融資方式。

這三類貸款產品雖然都弱化了傳統收入審核要求，但在資產證明、房產類型、資金流動性和利率設定上各有差異。建議根據自身身分、資金狀況和購屋目的，搭配專業貸款經紀和律師團隊，選擇最適合的方式切入美國房市。

4. 美國無收入貸款合法性與風險提示

「無收入貸款」確實為許多身分和材料不符合傳統標準的人群打開了通往美國房產市場的大門，但它並不是「零門檻貸款」或「無需審核」的便捷通道。在實際操作中，這類貸款往往附帶更高的成本、更嚴格的資產審查要求以及更多潛在的合規風險。申請人必須清楚了解可能面對的法律與財務後果，並謹慎操作。

4.1 美國無收入貸款風險提示

利率高

「無收入貸款」由於缺乏穩定收入支撐，屬於高風險類別，貸款機構為此通常會收取更高利率作為風險補償。一般而言，年利率比傳統貸款高出1-3個百分點，且浮動性較強。一筆金額較大的房貸，其長期利息負擔不可忽視。

首付門檻高

為降低違約風險，貸款人會要求更高的首付比例，常見為30%-50%，有些外籍人士貸款產品甚至要求60%以上。意味著申請人需預備大額流動資產，對資金調配提出更高要求。

合規壓力大

銀行雖不查收入，但對資金來源、帳戶歷史、資產合法性等方面審核嚴格。若提供偽造收入證明、虛假帳戶資料、突然注入大額「來歷不明」資金，極有可能導致貸款被拒、帳戶凍結，甚至面臨調查。部分貸款公司與美國反洗錢系統聯網（如FinCEN），資金流動記錄有跡可循。

房地產投資回報不確定

尤其是在透過DSCR貸款購買投資型物業的情況中，貸款人雖然不要求個人收入，但高度依賴租金現金流。若租金低於預期、房產空置率上升或維修成本增加，很可能出現「房貸覆蓋率」不足的情況，進而影響再融資或被迫低價出售房產，造成實際虧損。

4.2 美國無收入貸款合法性提醒

資料必須真實合規，不可造假

無收入貸款並不代表“隨便編收入”，銀行雖不要求傳統W-2表格或報稅單，但提交的資產證明、海外收入文件、帳戶流水必須真實有效。提供虛假文件一旦被發現，不僅會影響貸款資格，還可能留下信用污點，甚至承擔法律責任。

資金路徑需合法透明

建議透過正規銀行電匯將購屋資金匯入美國，避免使用第三方帳戶或“人頭帳戶”，並保留匯款憑證及原始資金來源記錄（如中國帳戶銀行流水、收入證明）。這不僅有助於貸款審批，也能應付日後稅務審查。

聘請專業顧問確保流程合規

尤其是外籍買家或首次在美置業者，應聘請具備經驗的貸款經紀人、房產律師及稅務顧問，協助梳理身分風險、準備文件、規避合規誤區。例如部分貸款文件涉及美國法律用語、細節條款複雜，非專業人士難以準確掌握。

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外籍人士需留意FIRPTA等稅務條款

FIRPTA（外國投資者房地產稅法案）規定：非美國稅務居民在出售美國房產時，需被預扣房價的15%作為預繳所得稅。即使貸款階段無收入驗證，但未來出售物業時，仍可能面臨稅務合規義務，需事先規劃。

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總結

美國無收入貸款並不是零門檻、零風險的「快速通道」。它之所以存在，是為了幫助那些資產充足但收入材料不標準的買家，在不符合傳統貸款要求的情況下，依然可以合法購屋、配置資產。只要材料真實、資金合法、操作透明，這類貸款完全可以成為高淨值群體、海外投資者、新移民進美國房市的實用工具。

不過，由於這類貸款通常利率較高、首付較重、核准較細緻，申請人需具備更強的資金調配能力及抗風險意識。同時，許多「無收入貸款」對房產未來的租金回報或資產升值預期有較大依賴，若缺乏清晰的現金流規劃或盲目跟風買入，很容易陷入「房貸壓力大」「轉手困難」等被動局面。

因此，強烈建議申請人在操作前，務必請專業的貸款經紀人、房地產律師、稅務顧問共同評估購屋方案，從身分、資產、稅務三方面建立合規的貸款邏輯。切忌透過虛假文件、隱瞞資金來源、規避監管審核“硬闖貸款關”，否則不僅貸款難以獲批，還可能對信用、身份、帳戶安全造成長遠影響。

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