你聽説過“不查收入貸款”嗎？

是不是像一把開啓美國貸款買房大門的金鑰匙？不用工資單、不用報税單、不用解釋，貸款直接來！

今天 iTalkBB精英會員 資深華人貸款經紀人Vera Chang來跟大家聊聊：什麼是美國不查收入貸款，不查收入貸款申請條件，以及哪些人適合做，又有哪些“坑”需要特別注意。

目錄

1.什麼是不查收入貸款？不是“不要收入”，而是“不查報税收入”

2.不查收入貸款的費用：比傳統貸款貴在哪？

3.哪些人適合不查收入貸款？其實比你想象得多！

4.不查收入貸款暗藏風險！最容易中招的3個陷阱

結語

1.  什麼是不查收入貸款？不是“不要收入”，而是“不查報税收入”

説實話，不查收入貸款這名字有點“標題黨”。準確地説，它應該叫：不查報税收入貸款。意思是：不用像傳統美國貸款（convention loan）那樣遞交W2、工資單或報税記錄，但這並不代表啥都不用提供。

聽上去這類貸款的門檻比較低，尤其是對自僱貸款、新移民貸款等特殊人羣來説，在美國貸款買房似乎多了不少可能性。那麼是不是什麼人都能申請，申請一定能通過呢？答：並不是！

美國貸款機構或銀行評估貸款人的資質，主要看三個方面：信用、收入和資產。

“不查收入貸款”只是放鬆了對收入材料的要求，但是對信用和資產的要求反而比傳統貸款（conventional loan）更嚴格。

1.1 信用要求更高

先説信用，conventional loan信用分520以上就能做，對申請人的信用歷史也沒有太大要求，甚至貸款人剛申請完信用卡、拿到信用分也能貸。

而大多數的不查收入貸款，需要一定數量的信用記錄（tradeline），對每條信用記錄的長度也有要求，比如至少達到1年或2年。當然也有例外，像針對外國人和新移民的不查收入貸款，對信用分和信用記錄的數量就沒有要求，比如我司萬通貸款GMCC的 Massive產品，就支持新移民貸款。

1.2 資產要求更高

不查收入貸款對資產的要求也比conventional loan要求高。

比如普通傳統貸款conventional loan的首付可以低至3%-5%，甚至特殊情況下有過0首付。然而不查收入貸款首付起步至少要15%，同時大多數產品還需要儲備金。所以通常情況下，再加上過户費用，總共需要準備至少20%的資金才能獲得貸款。像剛才提到的明星產品Massive貸款，需要準備至少30%的資金，而這已經是同類產品中要求最低的了。

2.  不查收入貸款的費用：比傳統貸款貴在哪

相比傳統貸款，不查收入貸款的過户費用略高，普遍要高出約1%-2%。主要原因包括：

2.1 貸款經紀人佣金結構不同

傳統貸款conventional loan的貸款經紀人佣金通常由銀行支付，而不查收入貸款則大多由買方承擔。

2.2 銀行審核費率高

由於不查收入貸款無法做自動審核，通常是人工審核，因此增加了銀行成本。

2.3 強制做房屋評估

傳統貸款conventional loan在一定條件下可以豁免房屋評估。而不查收入貸款必須做，這就意味着至少增加 $600-$800 不等的費用。

3.  哪些人適合不查收入貸款？其實比你想象得多！

很多人對不查收入貸款的申請人有很多誤解，不查收入貸款≠低收入，而是這類人羣由於各種原因，無法使用部分或全部收入來申請傳統貸款。因此，不查收入貸款適用範圍很廣，包括但不限於：

● 收入可觀，但抵扣項較高的自僱人士（self-employed)：如餐館從業者、Uber司機等。

● 收入來源不連續性：如養老院的護工等。這類工作時常不固定，且經常隨着僱主保險的改變而改變發工資的主體，因此無法提供連續穩定的收入證明。

● 收入結構複雜、季節性收入者：如大學教授，他們的收入很大一塊是基金、暑假工資和諮詢類收入，縱然總數很可觀，但是由於成分雜且無法保證持續性，往往也需要不查收入貸款。

● 退休人士：由於收入減少，傳統貸款批不下能匹配生活成本的額度。

● 新移民或持旅遊簽證的外國居民：無法提供美國收入來源，沒有信用分。

4.  3大不查收入貸款陷阱：佣金、罰金、虛假承諾

不查收入貸款項目的資金來源，通常是風險承受力較強的金融機構，比如房地產信托基金、風險投資基金、對沖基金、保險公司、投行等。政府對他們的監管力度不大。雖然不查收入貸款很靈活，但作為經驗豐富的華人貸款顧問，Vera Chang（點擊諮詢）見過太多客户走彎路。

以下是要留意的不查收入貸款陷阱：

陷阱一 : 費用超標，被收雙重佣金

很多貸款經紀人利用了貸款人弱勢心理，收雙重佣金，也就是讓投資人付一份（包含在利率裏），同時讓貸款人再付一份，很多貸款人付了超過行業標準的佣金還不自知。

如何識別是否被收雙份佣金？

查看貸款估算表（loan estimate）的section A，看清上面寫了多少origination fee/broker fee/point，當然不同機構對費用的稱呼不同，所以最簡單的辦法就是看section A的總數來進行比較。

陷阱二：貸款類別混淆，暗藏提前還款罰金

不查收入貸款中最流行的種類之一是 投資房貸款DSCR（Debt Service Coverage Ratio）。這是一種商業投資貸款，優勢與風險並存：

● 審核標準簡單： 對貸款人幾乎沒有任何要求，只看所購房產的租金。

● 存在提前還款罰金：客户在過户後的一定期限內，無法自由還款，一旦還款超過規定數額，就會被罰款。

很多貸款經紀人由於各種原因貸款失敗，經常在不告知客户的情況下，悄悄換成這個萬精油DSCR貸款。客户直到簽署貸款材料時才被告知，但為時已晚。

申請DSCR可能面臨的後果是什麼？

● 無法自由提前還貸

● 面臨occupancy fraud（房屋用途欺詐）的指控：本來用來自住的房子，做了DSCR商業投資貸款，房屋實際用途和貸款類別不符。這可是貸款行業的紅線！一旦被審計到，銀行/貸款機構很可能會把貸款人拉黑名單，並強制要求立刻付清貸款。

陷阱三：“包成功”

很多客户會問 貸款顧問 Vera（點擊諮詢）：“我的美國買房貸款能100%成功嗎？” 每當遇到這個問題，我都會給客户仔細分析這個case的難點，有可能遇到的問題，有沒有解決辦法。

大多數時候，很多客户能夠理性看待這些風險，然而剩下的客户會追問：“為什麼別人能告訴我，貸款完全沒有問題，你卻不能保證呢？”

回到開篇提到的三個因素，信用、收入和資產。

● 信用：基本上查了信用報告，貸款經紀就能知道你潛在的問題在哪裏，信用記錄符不符合申請人要提交的貸款項目規定。（跟conventional loan不同，不查收入每一個項目的規定都不一樣）

● 資產：需要追溯過去2-3個月每一筆大額進賬的來源，有時客户能提供，有時不能提供。這一點上，Vera Chang萬通貸款GMCC（點擊諮詢）要提一句，跟銀行做貸款，很多小夥伴都在這上面栽過跟頭。但是我們作為專業貸款顧問，看待資產具有靈活性，當一筆進賬無法追溯時，我們有很多辦法規避。

此外，除了客户自身的資質，房屋產權是否明晰，賣家是否有未解決的訴訟，房子的結構是否符合要求，地基是否穩固等。。。。太多因素可能都會導致美國貸款買房失敗。所以，如果有哪個貸款經紀拍着胸脯説，”包治百病“，那需要警惕，估計你遇到的是個江湖郎中。

結語

到這裏，大家可能要吸一口涼氣，貌似不查收入是一條沒那麼讓人放心的路，其實不用擔心，只要選對靠譜的美國買房貸款公司，找到專業、誠實、懂你的貸款經紀人，很多坑是可以避開的。選擇經驗豐富的華人貸經紀人，除了可以幫你合理規避風險，還能制定適配的貸款方案。想了解更多“不查收入貸款”細節，或定製你的貸款方案？請聯繫諮詢 Vera Chang | 萬通貸款區域經理

美國貸款買房路上不怕難，怕的是遇錯人。

無論是自僱貸款、新移民貸款，還是走不查收入貸款這條路徑，選擇靠譜的貸款經紀人推薦產品、講清條款、規避陷阱，是美國貸款買房路上的關鍵一步。希望大家都能順利買到心儀的家，貸款路上少點驚嚇，多點驚喜！