加拿大房貸持有人想要調整房貸利率主要有兩種操作方式續約（Mortgage Renewal）和再融資（Mortgage Refinance）。續約指在原貸款到期後，與同一家或新的貸款機構重新簽訂利率與期限，貸款本金結構不變；再融資則是提前重新貸款，通常用於降低利率、調整貸款金額，或提取現金作其他用途。兩者的關鍵差異在於是否重新申請、是否改變貸款金額。

不過，在加拿大壓低房屋貸款利率的方式遠不止於此。除了選擇合適的續約或再融資方案外，還可以透過利率談判、提前還款策略、混合貸款結構等方式進一步降低成本。 iTalkBB精英將在這篇文章中帶你全面了解這些實用技巧，並幫助你在新利率週期中省下更多房貸支出。

目錄

1. 加拿大房貸利率基礎：加拿大買房必讀 

2. 加拿大房貸續約與再融資 

3. 加拿大房貸還有哪些進階玩法？ 

4. 加拿大房貸續約時如何爭取更好的利率方案？ 

總結 

2025年11月，加拿大央行基準利率降至2.25%，通膨基本上受控，市場預期短期內利率將維持在這一溫和區間。對許多屋主來說，這無疑是久違的好消息。尤其是那些在2022至2024年間、利率高企期間鎖定房貸的人，如今終於迎來了喘息的機會。

當初為了求穩選擇固定利率，如今卻被高額月供壓得吃力；眼下利率下行，不少人開始考慮是否該重新規劃貸款結構。此時，房貸續約與房貸再融資的兩個關鍵必須釐清。不過在深入討論之前，不妨讓iTalkBB菁英先帶你快速了解加拿大房貸利率的基礎：

1. 加拿大房貸利率基礎：加拿大買房必讀

在加拿大買房，房貸利率幾乎決定了你的生活品質。它影響的不只是每個月的還款額，還有你未來幾年能不能睡個安穩覺。別急著簽字，在真正和銀行坐下來談之前，先搞清楚房貸利率的基本邏輯，這樣才能在數字遊戲裡不吃虧。

1.1 貸款期限與攤還期

在加拿大，房貸並不是一簽就鎖定幾十年的固定利率，而是由兩個時間概念共同構成：貸款期限（Term）和攤還期（Amortization）。

貸款期限「Term」是指與你的貸款機構簽訂利率合約的週期，通常為1到5年，最常見的是5年期固定利率。期限結束後，你需要重新協商新的利率與條件，這個過程稱為房貸續約（Mortgage Renewal）。

而攤還期「Amortization」則是整個房貸計畫的還款總週期，一般為25年（自住房屋）或30年（投資房）。它決定了你每個月的還款額和最終的利息總支出。換句話說，你可能要25年才能還清貸款，但在這段期間要經歷多次利率週期的重新簽約。

1.2 固定利率與浮動利率

加拿大房貸市場主要分為固定利率（Fixed Rate）和浮動利率（Variable Rate）兩種。固定利率在term期間不會變動，適合追求穩定、希望鎖定預算的家庭。浮動利率則隨著央行基準利率（Policy Rate）波動而調整，通常初期利率較低，但風險也較高。

許多藉款人也會選擇“混合型貸款（Hybrid Mortgage）”，將部分貸款鎖定固定，部分採用浮動，以平衡風險與效益。

1.3 影響房貸利率的核心因素

想拿到低利率，首先要理解銀行評估風險的幾個關鍵指標。

• 信用分數（Credit Score）：通常需在680分以上才能獲得較優利率；分數越高，代表違約風險越低。

• 首付比例（Down Payment）：首付越多，貸款風險越低。一般來說，首付20%以上可免除房貸保險（CMHC Insurance）。

• 收入結構：穩定的T4員工比自僱或自由工作者更容易獲準低利率。

• 房屋用途：自住屋利率通常比投資房屋低。

• 貸款類型與機構：傳統銀行、信用合作社（Credit Union）與房貸經紀（Mortgage Broker）給出的方案可能不同，比較多個報價至關重要。

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1.4 宏觀因素：利率政策與市場競爭

加拿大央行基準利率（Overnight Rate）直接影響銀行的資金成本，是房貸利率的風向標。除此之外，銀行間的市場競爭、債券殖利率（特別是5年期公債）走勢、通膨預期等也會間接影響房貸利率水準。掌握這些動態，能讓借款人在renewal或refinance時更加從容，找到真正划算的時機。

在加拿大買房子真的是個技術活，從選房、貸款到簽約，每一步都像在打高難度副本，不熟規則就容易踩雷。畢竟這是多數人一生中最大的投資，絕對不能靠感覺走。

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2. 加拿大房貸續約與再融資

在加拿大，房貸的利率調整通常分為續約（Mortgage Renewal）和再融資（Mortgage Refinance）兩種主要操作方式。它們看起來都像“重新簽約”，但本質、流程與目的都截然不同。

2.1什麼是房貸續約（Mortgage Renewal）

加拿大的房貸通常不是一簽25年，而是以1至5年為一個「term」。當這個term結束時，你需要與貸款機構重新協商利率與條件，這個過程就叫續約。

此時你的貸款本金、攤還期（amortization）結構維持不變，只是利率、期限等合約條件會更新。多數人選擇在原銀行直接續約，但也可以貨比三家，將貸款轉移到提供更好利率的新機構。

2.1.1 房貸續約可以在Term結束前進行嗎？不能！

房貸續約只能在一個term結束後進行，也就是當你與貸款機構簽訂的那段固定期限（通常1至5年）到期時。只有那時你才能重新協商利率、期限和貸款條件。在term中途如果想調整利率、提領現金或更改貸款結構，那就屬於再融資，不是續約。

2.1.2 加拿大房貸續約適用場景

你的term到期（例如5年合約結束）。想維持相同貸款結構，僅更新利率，且不打算提前還清或提取額外資金。

2.1.3 加拿大房貸續約注意事項

銀行通常會在term到期前1至2個月發出續約報價，但第一個報價往往不是最優利率，可以主動議價或找broker幫忙比較。

如果你在renewal時換銀行，可能需要重新評估信用與房產，但無需再付CMHC保險費（如原貸款已繳納）。

續約不涉及法律程序，手續簡單、費用極低，是多數房主的常規選擇。

2.2 什麼是房貸再融資（Mortgage Refinance）

加拿大房貸再融資是更主動的操作，指在貸款未到期或到期時重新申請一筆新貸款，以取代原貸款。你可以調整貸款金額、利率、攤還期，甚至將房屋淨值（home equity）套現出來。

簡單來說，refinance不是續約，而是換一筆全新的貸款。

2.2.1 房貸再融資可以在Term結束前進行嗎？可以！

房貸再融資可以在term結束前任何時間進行，只要你願意提前解除原合約並支付違約金（prepayment penalty）。很多人會在市場利率下降、房價上漲或需要額外現金時選擇提前再融資，用更低的利率或更靈活的結構重新規劃貸款。對於被高利率壓得喘不過氣、又不想等到term結束的人來說，這是一個可行的選擇。

2.2.2 加拿大房貸再融資適用場景

• 市場利率下降，想提前換低利率以減少月供

• 想提取房屋淨值作裝修、投資或償還高利債務

• 想把多筆貸款合併成一筆房貸（debt consolidation）

• 想調整攤還期，延長或縮短整體還款計畫。

2.2.3 加拿大房貸再融資注意事項

若term未到期提前操作，需支付違約金（prepayment penalty），通常為三個月利息或利率差（Interest Rate Differential）。 Refinance需重新申請貸款、重新估價房產、重新核查收入與信用。若房價上漲，最高可藉至房屋評估價值的80%。可能涉及律師費、評估費等成本，但節省的利息通常能抵銷這些費用。

房貸再融資的流程和成本都遠比續約複雜，涉及重新評估、律師費、違約金等多項支出，一定要提前算好這筆經濟帳再動手，否則可能忙一圈反而得不償失。

歡迎閱讀iTalkBB精英專題文章《加拿大房屋再融資全攻略：算清這幾筆隱形帳再下決定！ 》，幫你理清再融資的真實成本與潛在收益，避免「白忙活」的陷阱。

3. 加拿大房貸還有哪些進階玩法？

除了常見的固定和浮動利率之外，加拿大的房貸體系還提供了多種靈活結構，讓借款人在不同市場環境下有更多策略可選。以下幾種是較常見且實用的操作方式：

3.1 可轉換貸款（Convertible Mortgage）

可轉換貸款兼具彈性與安全性，允許借款人在貸款期間內，將貸款類型從浮動利率轉為固定利率，而無需支付高額違約金。例如當你最初選擇了浮動利率，希望享受降息紅利，但央行突然開始升息時，就能在​​term中途「轉身」鎖定固定利率，避免利息飆升的風險。加拿大主要銀行都有提供此產品，非常適合不確定市場走向、又想維持營運空間的借款人。

3.2 混合/組合貸款（Hybrid Mortgage）

混合型房貸又稱“組合貸款”，是將貸款分割為多個部分，例如一部分固定利率、一部分浮動利率，或分不同期限、不同利率結構組合。這樣做的好處是分散風險——當市場波動時，一部分貸款穩定，另一部分能享受降息帶來的節省。某些銀行也允許在不同部分中分別設定預付款或還款計劃，對高淨值客戶和有理財規劃需求的人尤其靈活。

3.3 偏抵貸款/ 抵銷帳戶（Offset Mortgage）

在加拿大較少見，但在一些機構如Manulife One仍可申請。它將你的房貸與活期或儲蓄帳戶綁定，帳戶中的餘額會自動抵銷貸款本金的計息部分，從而減少每日產生的利息。舉例來說，如果你的貸款還有40萬加元，帳戶裡放著5萬現金，那麼只會對剩餘的35萬計息。這類產品特別適合現金流充裕、希望有效率地利用資金的家庭或自僱人士。

3.4 開放貸款（Open Mortgage）與封閉貸款（Closed Mortgage）

加拿大的房貸分為開放型與封閉型兩大類。開放貸款彈性高，可隨時提前還款或清償，無需支付罰金，但利率通常較高；封閉貸款利率較低，卻限制較多，如提前還款金額有限或需繳納違約金。對於短期內可能賣房或計劃快速還清貸款的借款人，開放型是更靈活的選擇；而打算長期持有房產的家庭，多會選擇封閉型以獲取更低利率。

加拿大的房屋投資理財門道極多，從貸款結構到稅務規劃、從再融資到資產配置，每一步都藏著細節。對初次接觸的人來說，即便讀完各種“全攻略”，仍可能被一堆專業名詞繞暈。

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4. 加拿大房貸續約時如何爭取更好的利率方案？

很多華人房主在房貸到期時習慣“銀行發來什麼就簽什麼”，但其實續約是可以談價的。銀行給的第一個續約報價往往不是最優利率，那隻是一個預設選項。銀行默認你圖省事、不會談價，於是給的是“懶人價”，不是“聰明價”。要省下幾千甚至上萬元的利息，就得學會主動出擊：

4.1 提前準備房貸續約

在term到期前60至90天，銀行就允許你開始鎖定新利率。別等通知信來了才動手——那時候你已經失去主動權。提前比較不同銀行、credit union和broker的報價，讓自己有足夠的籌碼。

4.2 房貸續約需要貨比三家

加拿大房貸經紀（mortgage broker）往往能拿到普通客戶看不到的“內部優惠利率”，尤其對信用分高、房屋淨值充足的客戶，他們有機會幫你拿到銀行“後台價”。對於不熟英文金融用語的華人來說，找一位懂中文、熟悉市場的broker會省下大量時間與精力。

4.3 證明自己是優質客戶

銀行在意的永遠是風險。你可以主動提供最新收入證明、報稅表、銀行流水，顯示你是優質客戶。如果你貸款比例低（LTV低於80%）、信用分在700以上，那就更要強調這些優勢，這就是你壓低利率的底氣。

4.4 學會房貸續約談判

很多華人房主吃虧不敢談。其實不是沒理，而是語言和資訊差讓人不敢問。續約時，和銀行或貸款專員打交道的每一句話都可能影響你的利率。學會談判，不是要咄咄逼人，而是要清楚知道自己能爭取什麼。

如果英文溝通不夠自如，最實用的做法就是找一個可靠、能無障礙溝通的房貸經紀或房產顧問。他們懂術語、會幫你比較不同銀行方案，也能替你出面談條件。一個有經驗、語言流暢的經紀，往往能幫你多省下0.1%—0.3%的利率差，這在25年的貸款週期裡就是幾千到上萬元的實際收益。

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總結

過去兩年，加拿大的高利率、房價調整與經濟放緩，讓不少房主倍​​感壓力。房價下檔帶來的帳面縮水，加上月供居高不下，不少人陷入「賣又不捨得、扛又扛不住」的尷尬境地。其實，賣房從來不是唯一選項。在房貸層面透過續約、再融資、延長攤還期、優化利率結構等方式，同樣可以為自己騰出現金流量空間，減輕壓力。隨著央行基準利率回落並預計在未來一段時間維持穩定，現在正是重新審視貸款、調整策略的好時機。

當然，任何房貸操作都要結合個人的資產結構、收入穩定性與未來規劃來判斷。不同的貸款機構、產品類型和還款方式，對結果都會有顯著影響。本文僅供資訊參考，不構成投資或理財建議。在行動前，建議諮詢專業房貸顧問或持牌地產經紀，並全面評估自身狀況。在複雜的市場環境中，三思後再做決定，才是最穩當的選擇。