在加拿大，買房早已不只是「安家」的選擇，更是許多華人投資者心裡繞不開的話題。溫哥華、多倫多這些熱門區域，房價長期居高不下，本地居民怨聲載道，年輕人買不起房，政府只能祭出一連串「組合拳」：海外買家禁令、空置稅、投機稅、短租管控……聽上去一個比一個唬人。

但別被這些冷冰冰的法規名字嚇到！其實很多政策並非「一刀切」。留學生、工簽持有者往往可以獲得豁免；在特定情況下，未來轉為PR甚至還能申請退稅。換句話說，加拿大雖然對「炒房」越來越嚴，但對真正有需求、打算在這裡生活學習的人，依然留了後門。

在這篇文章中，iTalkBB精英將為想要在加拿大投資買房的海外買家朋友們梳理一份最全政策清單：從聯邦層面的海外買家禁令、空置稅，到BC省和安省的額外購房稅、投機與空置稅，再到各大城市對短租市場的嚴厲管控。我們會把名字又長又嚇人的法規拆開講清楚，還會告訴你哪些人其實不受影響。

1. 海外買家相關政策（聯邦+省）

1.1 聯邦層級：外國買家禁令（2023–2027）

自2023年1月起，加拿大實施“外國買家禁令”，原定兩年，後續延長至2027年1月1日。在此期間，非加拿大公民、非永久居民，以及受外國人控制的公司，原則上不得直接或間接購買住宅類物業。若違規，最高可面臨1萬加元罰款，法院還可能強制出售房產。適用範圍主要是大中型城市區域，即統計意義上的CMA/CA（人口超過1萬的城市），鄉村地區通常不在限制範圍內。

但別被這個禁令嚇到！政策並非“一刀切”，有些群體享有豁免：

• 留學生：全職就讀、過去數年連續報稅、每年在加居住滿一定天數，且購屋價格不得超過50萬加幣。

• 工簽持有人：持有有效工簽且剩餘時間不少於183天，可購置一套房產。

• 其他豁免族群：如受保護者、與加拿大或永久居民配偶共同購屋的人。

2023年3月，加拿大政府也對規則進行了修訂，放寬了部分條款，例如允許開髮用途購地、調整商業安排的適用範圍。換句話說，對於真正打算在加拿大學習、工作和長期生活的人來說，仍然有合法合規的購屋通道。

1.2 省層級：海外買家稅（Foreign Buyers Tax / NRST 等）

在聯邦禁令之外，各省還疊加了額外的海外買家稅，主要集中在安大略省和卑詩省。例如，如果一套房產的所有者中有一方是加拿大公民或永久居民，另一方是外國身份，那麼這套房子可以順利繞過“外國買家禁令”，不受限制合法購買。但這不代表就能免稅。禁令豁免≠稅收豁免，在省級層級仍需繳納額外稅負，而且不同省份的規則有明顯區別：

1.2.1 安大略省的海外買家稅（NRST）

自2022年10月起，安省在全省範圍內徵收25%的“非居民投機稅”。只要購屋人當中有一位是“外國實體”，就會對整套房產的總價額外加收25%。原先針對留學生和工簽人士的退稅管道已逐漸收緊，目前最穩妥的退稅方式是：在購房後一定時間內成為加拿大永久居民，並滿足房屋自住要求。部分「學生/工簽退稅」政策只對歷史交易仍有效。

1.2.2 卑詩省的海外買家稅（BC）

在溫哥華、維多利亞、Fraser Valley、Central Okanagan 等指定區域，外國買家需繳納20%的附加過戶稅。若獲得BC省提名（BC PNP），購屋過戶時可一次性豁免；但僅限一次，下次再買就需要繳稅。如果購屋後一年內成為加拿大永久居民或公民，並符合自住條件，也可以申請退稅。

1.3 海外買家如何「繞過」禁令和稅務？ 「三步驟策略」自查

很多沒有加拿大國籍或永居身分的購屋者看到一連串的「禁令」「額外稅」就被嚇退，其實完全沒必要。對華人買家來說，判斷自己能不能買、需要繳多少稅、未來能不能退回，完全可以用「三步驟」邏輯來拆解：

1.3.1 第一步：聯邦禁令是否可以「繞過」？

先弄清楚目標房產是不是在受限區域。簡單來說，只要位於CMA/CA（人口超過1萬的城市）就會被納入聯邦禁令的範圍。如果是鄉村地區，禁令反而不適用。所以海外買家想在風景如畫的周邊鄉村安置一套養老是絕對可行的！

接著看自己身分是否有豁免：留學生只要符合就學、報稅、居住的硬性條件，工簽持有人只要工簽還有半年以上的有效期，都有資格買房；與加拿大籍或PR配偶共同購房、受保護人士等群體也在豁免名單裡。所以別慌，禁令並不是「一刀切」。

1.3.2 第二步：省級加稅的作用比例不同

即便你符合聯邦豁免，省級的「海外買家稅」依然可能疊加。安省最狠，25%的額外稅額覆蓋全省；BC省是在溫哥華、維多利亞等核心區域加收20%。換句話說，在熱門大城市投資，往往要額外準備四分之一的資金來應付稅費。但要注意的是：

• 安大略省（NRST 25%）：只要購屋人當中有外國身份，就會對整套房產全額徵收25%的海外買家稅，不按產權比例分攤。即使外國配偶只佔1%的產權，也要為100%的房價補繳25%。

• 卑詩省（附加過戶稅20%）：採取按產權比例徵收的方式。如果夫妻雙方各佔50%產權，那麼只有外國人那一半份額需要額外繳納20%的稅，加拿大籍或PR配偶的那一半則不加稅。

1.3.3 第三步：規劃退稅路徑：取得永居身分可獲得退稅！

錢交上去，不代表永遠拿不回來。安省的NRST在大部分情況下，可以在你轉為永久居民（PR）後申請退稅；BC則更靈活一些，除了省提名（PNP）可在過戶時直接豁免，還有一年內獲批PR/公民的退款通道。當然，前提都是你必須真正把房子當作主要居住地，並在一定時間內入住自住，否則退稅沒戲。時間點很關鍵──買房、交割、身分轉換，這幾步之間的順序要算清楚。純粹投資的話就別想佔這個便宜！

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2. 反炒房與投機稅措施的“組合拳”

2.1 聯邦層級：反投機空置稅UHT

聯邦政府在2022年推出了反投機空置稅（Underused Housing Tax, UHT），主要針對非居民、非加拿大公民名下持有的空置或未充分使用的住宅。稅率為評估價值的1%，每年都需要申報。即便房屋符合豁免條件，例如自住、長期出租或新購新建，業主仍必須在隔年4月30日前提交申報表，否則會面臨個人至少1000加元、公司至少2000加元的罰金。

與其說UHT是“收稅”，不如說它更像是一道“合規關卡”：真正繳稅的比例不高，但申報本身就是強制性的。

2.2 BC省：投機與空置稅SVT

在卑詩省，政府於2018年推出了投機與空置稅（Speculation and Vacancy Tax, SVT），範圍涵蓋溫哥華、維多利亞、基洛納、納奈莫等核心城市。這裡的稅率差異顯著：本地居民只需繳納0.5%（2026年起提高到1%），而外國業主或「衛星家庭」則要繳納2%（2026年起提高到3%）。

SVT的設計初衷就是打擊空置和投機性囤房。如果房屋用作主要居所或滿足一定的租賃時長，就可以獲得豁免。但和UHT一樣，免稅必須透過年度申報來確認，省府會逐年審核，不主動申報將自動認定為應稅。

2.3 安省：NRST 與市政空置稅VHT

安大略省沒有全省性的空置稅，更多依靠非居民投機稅（NRST）來約束海外買家。但安省部分城市單獨設立了空屋稅（Vacant Home Tax, VHT）。以多倫多為例，從2024年起稅率提升至3%；渥太華則為1%。 VHT通常以上一年的房屋空置情況來徵收，需要業主每年主動申報。

對投資人來說，關鍵在於三點：先判斷身分與房產地點是否觸發相關稅制，再分清繳納時間點（NRST是過戶即繳，其他則是年度申報），最後準備好豁免所需的證據資料。這樣才能在合規的前提下，找到屬於自己的投資空間。

在加拿大買房真的是一項“大工程”，從身份資格、稅費計算到挑選區域、簽約過戶，每一步都有可能藏著坑。對海外買家而言，更要特別注意各種聯邦與省市政策，少一個環節沒搞清楚，就可能多花幾十萬。

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3. 加拿大短租與租賃相關保單（含熱門旅遊地）

華人朋友看到這裡，大概已經對加拿大各類海外買家禁令、附加稅、空置稅有了個全面的了解。說到底，這些規定背後都是因為溫哥華、多倫多這樣的熱門大城市房價早已高企，本地年輕人怨聲載道，政府為了「住房可負擔性」不得不出手限制外國買家和投機炒房，從政策邏輯上也算是可以理解。

那麼問題來了：如果我不去大城市炒房，而是轉戰旅遊區，比如尼加拉瀑布、班夫、甚至湖區，買一套房子專門做短租民宿，總可以了吧？

加拿大政府不比你精？可不會輕易放過你這條「大魚」。在旅遊城市和景點週邊，法律法規更是層層疊疊：短租必須取得許可、註冊執照、甚至限制為主要居所才能經營。無論你是想做Airbnb、B&B，還是打算把整套度假屋拿去出租，都得嚴格遵守地方和聯邦的合規要求，否則不僅房源會被平台下架，還可能面臨動輒數萬的罰款。

3.1 聯邦層級：GST/HST 註冊與短租收入申報

如果短租收入在連續四個季度內累積超過30,000 加元，房東必須註冊商業GST/HST，並在租金中加收消費稅。部分情況下平台會代收，但一旦房東自行註冊，就要自行申報。要注意的是，即便只做短期出租，未來在變更用途或出售時，也可能因為被認定為商業行為而觸發稅務補繳。

3.2 BC省：主要居所限定+強制註冊

在卑詩省，短租只能用於房東的主要居所或附屬單元，不允許將度假屋或額外住宅用於短租。 2025年起，所有短租必須在省級系統註冊並繳納年費，否則房源會被平台下架。房東也需代收GST、PST 等稅費。這一系列新政，目標就是收緊非自營房屋的短租市場。

3.3 多倫多：短租必須是主要居所

在多倫多，想要合法經營短租，房屋必須是業主的主要住所。出租整套房有年度天數上限，出租單人房則相對靈活。房東還需註冊並繳納HST 和市政徵收的住宿稅。

3.4 蒙特婁：許可證制度與違規重罰

蒙特利爾的短租必須事先申請並取得市政許可，只有在符合城市規劃和區域用途的情況下才能獲批。未經許可營運短租將面臨重罰，罰金可高達數千甚至數萬加幣；平台也會在未見到有效許可時下架房源。

2023 年魁北克政府也推出法規，要求短租廣告必須標註政府所發放的註冊號，否則屬非法。蒙特婁市政部門與魁北克旅遊局會聯合​​執法，違規房東有可能同時受到省級和市級的處罰。

3.5 尼加拉瀑布：VRU 執照必不可少

在尼加拉瀑布，所有短租都必須申請Vacation Rental Unit (VRU) 執照。初次註冊費用高，年費續費制度嚴格，違規最高可罰款5 萬至10 萬加元。同時，房東必須代收市政住宿稅和HST，且短租只能在規定的商業或旅遊區域經營，住宅區是不允許的。

3.6 班夫和國家公園地區：幾乎全面禁止

在班夫、Lake Louise 等國家公園地區，短租基本上不被允許。唯一的例外是經Parks Canada 批准的Bed & Breakfast（B&B），而且必須是房東的主要居所，房東本人住在屋裡，出租房間數量有限，還需滿足安全、保險、許可等嚴格條件。違規者會面臨嚴重處罰。

加拿大對於租屋市場的管理相當嚴格，不僅有聯邦和省級的稅收政策，還有各大城市的租賃和短租條例層層約束。對於想要透過買房來出租的華人房主來說，這意味著合規成本和責任比想像中要高得多。與其抱著「先試試水」的心態，不如在出手之前就做好功課，把規則吃透，提前規劃稅務與用途。這樣才能真正做到安心持有、穩定出租，避免因為不了解法規而付出高昂的代價。

此外，加拿大的房地產市場非常成熟，而房產持有成本差異巨大，自住和投資的邏輯完全不同：自住房屋更重視生活便利和長遠規劃，而投資房則需要精算租金回報與稅費壓力。如果你正糾結到底該怎麼選，歡迎閱讀iTalkBB精英專題文章《加拿大買聯排還是獨立屋？ 6大房型收益對比，樓花要不要上車？ 》，帶你全面了解不同房型的優劣勢，幫你做出最適合自己的選擇。

總結

加拿大針對海外買家的法律法規確實看起來複雜：聯邦禁令、額外稅費、空置申報、短租限制，層層疊疊讓人頭大。但換個角度看，這些規定的核心目的，其實是為了保護本地居民的房屋可負擔性，避免投機炒房。如果你在加拿大正常上學、工作，為社會貢獻價值，而不是純粹來囤房炒作，那麼大多數情況下，你都能找到合法合規的豁免路徑。

同時，加拿大並不是所有地方都一樣嚴苛。一些生活成本更低、華人社區逐漸壯大的城市，例如卡加利、蒙特婁，對海外買家的限制遠不如溫哥華、多倫多嚴格。對真正想落地生活和長期投資的朋友來說，這些城市的自主和投資機會反而更大，可以放心「買買買」。

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