购置房产，安居乐业是我们国人一直以来的生活观念。在美国，房子的价格和国内相比不算太贵，买一个自己喜欢的房子并不是一个很大的难题。

 

相信很多人目前有买房的需求，但可能面临着以下买房问题：

 

● 美国买房自住/投资保值不保值？

● 想购买美国房产，却不知该怎么办？

● 在中介网站走马观花看了大半年却依然不知道买什么房子？

● 美国房产经纪人真的靠谱吗？

......

 

 

不慌！今天这篇文将带你把美国买房的必备流程一步步捋清楚，看完以后，你一定知道在美国买到合适满意的房子，接下来应该做什么，以及如何去获得帮助。

 

 

文章目录：

1.  美国买房之前的准备流程

1.1 买房目的

1.2 买房所需文件及条件1.3 买房预算

1.4准备好贷款预审批准信 (Pre-Approval Letter)

 

2.  寻找房源的具体流程

2.1 房源类型 

2.2 美国基本房型

 

3.  联系房产经纪人 (Realtor)

 

4.  确认购买房子的具体流程

4.1 实地看房

4.2 出价

4.3 房屋考察 (Home Inspection)

 

5.  买房付款的具体流程

5.1 申请贷款 (Mortgage Application)

5.2 购买房屋保险 (Homeowner’s Insurance)

5.3 签署过户 (Closing)

 

 

 

1.  美国买房之前的准备流程

 

1.1 买房目的

 

首先，大家在买房之前一定要想好，买房的目的和需求是什么？

一般来说，常见目的有这3种情况：

1.  投资 

2.  自住 

3.  教育 

 

 

我们需要根据买房的目的以及自身的生活住房需求来确定买房的地点，是在哪个州，哪个城市，哪个社区进行房产的购置。

 

 

由于受到疫情的影响，越来越多的买家因经济上无法负担而持观望态度，近两年的房屋成交量下降。同时，Redfin副首席经济学家表示，在2023年剩余的时间内，房屋市场的变化是有限的，市场表现持续走低。但是现在买房，房地产开发商会一共多种激励措施使得一些新建房价格更优惠，更具有吸引力。

 

 

如果我们是想购买刚需房来自住，买房其实也可以变成投资，一个是收房租，另外一个是自住房的利息可以用来抵税，而且自住房房产税可能会有一些优惠和减免。从保值程度来说，通常是独立屋 > 联排别墅 > 公寓 （稍后会具体介绍这几类房型）。因为独栋别墅一般会附带一个大花园，私密性高，屋主会同时拥有房屋的所有权和完整的土地产权，可用空间大，价值高是毋庸置疑的。

 

 

1.2 买房所需条件及文件

 

在美买房对身份问题有什么要求吗？

所有人都可以在美国买房。

其中包括不限于学生，H1B持有者，绿卡持有者，以及任何外国人都可以在美国买房子，所以我们中国人也是完全可以买房的。

 

 

在美买房需要哪些文件呢？

● 如果您是全款购房，那么需要：有效护照及签证；购房资产证明。

● 如果您是贷款买房，则需要在美国当地银行开设的帐号，并提供工作证明及收入证明。

 

 

1.3 买房预算

 

再明确买房需求及所需条件、文件后，接下来，需要考虑的问题是能拿出多少钱在美国买房子。

 

出于对存款和工资等种种的考虑，大多数人选择的是贷款买房而不是全款。

 

购房者可以根据存款，工资，月供，房产税，车税（比如弗吉尼亚州），维修费，物业费，保险，维护费等费用对买房的预算进行一个评估。如果想要对买房预算有一个精准的评估的话，可以看另外一篇根据年薪计算买房详细预算的文章，做到心中有数，对能买到什么区域什么类型的房子可以十拿九稳。

 

 

1.4 准备好贷款预审批准信 (Pre-Approval Letter)

 

如果是现金全款买房，可以跳过这一步。

 

 

大多数人在看房之前需要准备好Pre-Approval Letter，是银行给贷款申请人出具的贷款预审批准信。我们可以到银行提供自己的信用分数或者收入，存款等财产证明，来获得贷款预准信。请注意，虽然Pre-Approval Letter不是正式开始申请贷款，但是这是一份向卖家展示支付能力的有力证明，也表示了我们的买房诚意。

 

 

 

2.  寻找房源的具体流程

 

我们已经做好了前期的准备，接下来，我们要找喜欢的房子了。

 

2.1 房源类型

 

在美国买房子，房源一般分为三类。

 

1.  Market Sale：我们最常见的中介卖的市面上的房子，由房产经纪人带你看房，保险省心。

2.  Sale By Owner：直接跟房主进行买卖，存在的好处是会省一笔中介费，但可能会无法保障你的权益，尤其是在不太懂法律和房地产行情的情况下。

3.  Auction：银行或者是政府的拍卖，但风险较大，如果不懂行情，容易被坑，不太实际。

 

常见房源网站：

● Redfin、Zillow、Realtor.com、Trulia这些都是大家常用的搜索房源渠道。

● Off market：这也是寻找房源的重要部分，我们可以选定自己需要的地区，开车在附近转一转，可能会发现for sell的牌子。

 

 

 

2.2 美国基本房型 

 

根据买房预算，我们可以知道具体要买什么类型的房子了。

 

 

美国常见的房型有：Single Family Home独栋别墅、Town House联排别墅、Condo可以大致理解为国内的小区或公寓还有Mobile Home等等。

 

 

我们要根据自己实际需求来选择，比如说：

1. 大家庭有更多的时间精力去打理大花园的，孩子也有更大的空间娱乐玩耍，可以选择独栋别墅；有些家庭则没有时间且不愿意打理前后院，可以请专业的物业人员来进行打理，可以选择townhouse;  

2.  上班一族喜欢高效省时，公共设施多，物业服务完善齐全的房子，那么公寓是非常合适的选择；

3.  亦或者老年人腿脚不方便，需要公共设施多，且专门的适合老年人居住的社区公寓，那么公寓会更合适。

 

 

同时，我们在选择房子的时候通常会考虑这些因素：

● 地理位置

● 学区

● 房屋布局

● 房屋的新旧比如年份

● 周围社区

● 自然灾害如洪水

 

 

3. 联系房产经纪人 (Realtor) 

 

同时，你需要一个专业的美国房产经纪人为你的找到更合适的房源。相信一定会有人问，我们在美买房一定需要房产经纪人吗？以及佣金是什么？

 

 

房产经纪人是会解答你在美买房的各种问题，帮你找房买房，帮你处理一系列的买房手续的专业人士。所以，找一个合适靠谱的房产经纪人是很必要的。

 

 

房产经纪人通常分为卖家经纪和买家经纪，顾名思义，卖家经纪代表卖方；买家经纪代表买方。销售佣金通常由卖方支付（这会根据每个州的情况有所区别），所以我们通常不需要向经纪人方支付费用，甚至一些房产开发商会给买家一些discount，达到招揽客户的目的。

 

 

经纪人通常有以下6种方式可以获得：

1.  iTalkBB精英经过了行业专业严格审核，为大家推荐了房产行业内最专业最靠谱的房产经纪人，大家可以在房产行业中的商家主页进行点击查看和了解详情。

2.  可以让你的朋友推荐local的realtor，比如你的朋友通过这个realtor买了房，体验很好，他可以推荐给你，省时靠谱。

3.  卖房经纪公司分配realtor给你，比如说zillow, redfin, trulia网站。

4.  可以直接联系for sell牌子上的电话预约，到时候带你看房的人就是你的realtor。

5.  可以咨询你的银行，有的银行有realtor推荐服务，如果将来你从该银行贷款买房并用了他们推荐的realtor，你会有相关的买房贷款手续费优惠，具体详情可以咨询银行。

6.  我们如果在Open House Day去参观房子，在场的一些listing agent 也可能后续会成为我们的buyer agent。

 

更多关于房产经纪人的内容比如如何挑选到靠谱的房产经纪人，请点击三大步骤挑到可靠房产经纪人，在美买房事倍功半。

 

 

 

4.  确认购买房子的具体流程

 

4.1 实地看房 

 

选好我们比较满意的一些房子后，我们需要进行实地看房。

 

一般有两种实地看房的方式：

1.  需要realtor帮忙提前预约

2.  Open House Day （房屋开放日）：房屋开放日一般是一个特定的时间段，比如周末。所有潜在买家都可以在该时间段前去参观，不需要预约，也不需要联络自己的房产经纪人。如果对该房子有问题或者是购买意向，可以现场咨询卖方房产经纪人。

 

 

我们在实地看房的时候，一般会看以下这些因素：

● 所处地理位置

● 社区环境

● 房屋造型及内部格局

● 基础设施（natural gas/电/public water/井水）

 

4.2 出价

 

在经历上面层层流程之后，我们终于确定了合适的房子，接下来就要和我们的房产经纪人合作出价了。出价如果太低可能没法在竞争中胜出拿下房子，如果出价太高可能又花了很多冤枉钱。

 

 

其实，房子的挂牌价不一定就代表该房子的市场价值 (Fair Market Value)。

 

一般来说，卖家出价会有这三种情况：

1.  定低价：卖方会把价格标的很低，吸引大量的买家竞争，等房子变得很抢手之后，再让这些买家加价。

2.  定高价：卖方会把价格标的虚高，然后跟买家谈价，最后买家讲下价格还以为自己捡了个大便宜。

3.  定实际价位：卖方希望卖多少钱就挂多少钱，比较实在。

 

 

那么我们应该怎么出价呢？

● 可以参考该社区在售房屋价格

● 周围房屋交易的过往数据

● 房子状态

● 房子是否热门

● 市场房屋加价均值

 

 

以上这些，如果我们能找到可靠的房产经纪人，不仅可以帮我们获得额外信息，还可以帮助我们和卖方进行沟通，帮助买家确定最合适的价格及条款。

 

 

如果卖家接受了我们的出价，这笔交易就很有可能完成了。如果我们的报价被拒绝，我们可以提高出价或者是继续寻找其他的房子。

 

 

这个步骤中，一定要让房产经纪人给我们详细解说各类条款，帮助我们准备好购房合同（offer），协商买房合约。专业的房产公司会配备专业可靠的房产经纪人以及专业的律师团队来进行协助，他们能够帮我们买家争取到更多的利益。

 

 

拟好合同之后，经纪人会代我们发出合约书，会包含出价金、订金、贷款信息、房屋检查天数等细节，并附上订金支票存入第三方托管账户（Escrow Account），Pre-Approval Letter和资金证明。 合同双方签字之后，合同即是为生效。

 

 

4.3 房屋考察 (Home Inspection)

 

在有了心有所属的房子之后，我们进入下一个流程就是房屋考察。一般来说，在双方接受购房合同后通常是5-10天，我们可以对房租做检验。

 

 

这是买房最重要的一个流程，因为考察不到位会为以后居住带来不必要的麻烦。比如说房屋的地基，现有建筑结构（屋顶房梁等），电气，地下室抽水机，白蚁检查等等。此外，如果是1978年前的房子的漆通常含铅，在房屋检查的过程中也需要注意一下。

 

 

这些需要聘请专业的房屋检查人员对房屋进行全面详细和彻底的检查。如果在检查之后发现房屋有任何重大问题，这时候可以和卖家协商要回订金终止交易，降低价格或者是卖家负责维修。如果房检结果没有什么问题和争议，我们的买房交易就可以被最终敲定。如何将房屋考察做的细致彻底，请参考房屋检查必须要知道的5件事_看完怒省几万刀。

 

 

房地产交易的时间性很强，如果买主在有效期内向卖主发通知，卖主需要在三天之内回复，如果买主收到卖主回复之后，也要在三天内做出回应。任何一方若在三天内没有做出答复，则等于接受对方最后条款。双方对每项检查结果处理方法达成协议后，经纪人会准备一份最后的附件，让买卖双方签字。

 

 

 

5.  买房付款的具体流程

 

5.1 申请贷款 (Mortgage Application)

 

拿到购房合同之后，购房者就可以用Pre-Approval Letter去银行直接做审核。

 

 

具体来讲，审核阶段主要包括估价 (Appraisal) 和认购 (Underwriting)。

1.  估价：银行会找专业的估价师去你想买的房子估价，一般需要我们来出钱，但是银行比如Chase也会自己出钱，防止估价师偏向我们买方。

2.  认购：主要是一个处理文件的过程。银行的认购师会最后审核一遍所有的资料，确保这个交易符合银行的规定，以及当地/州/联邦的法律法规，最后签字生效。

 

 

以上步骤都没有问题之后，银行就会出具loan commitment letter，也就是正式贷款合同，这时你就算真正地贷到款了。

 

 

5.2 购买房屋保险 (Homeowner’s Insurance)

 

买家可以联系不同的房屋保险公司，比如Geico、State Farm等等，索要价格清单，比较价格，从而最终确定从哪里购买，同时可以考虑一下房产经纪人的意见，并在签署房屋合同之前，将信息传达给贷款公司。

 

 

5.3 签署过户 (Closing）

 

购房者在成功贷款之后，进入最后一个买房流程 - 就是正式签署过户文件，缴纳过户费用。

 

这时候，通常有两个公司会联系你，一个是公证公司，一个是产权公司，有时合二为一，一般是由卖家经纪人在房子上市前就找好的独立第三方公司。

 

● 公证公司主要负责文件签字，交易费用、税、产权保险、水暖电气账户的清算。

● 产权公司负责产权调查，出具产权报告和过户，我们需要审阅产权报告以确保没有问题。

我们可以自己看一下内容，签署文件，把所需费用以转账或支票的形式付给产权公司即可。

签完字，缴完费，房子就算正式过户了，卖房会把钥匙交给买家，恭喜我们喜提新房！

 

 

 

小结

 

在美国买房子，不是一件小事，弄清楚买房的需求，预算，找一个可靠的房产经纪人，做好房屋考察和贷款等流程，买到心满意足的房子指日可待！