很多對加拿大房地產不熟悉的華人朋友們買了房子以後，就覺得房貸是一件「簽了就只能死守」的事情。其實並不是這樣，在房貸上能玩出的「花樣」其實非常多。

所謂加拿大房屋再融資（Refinance），簡單來說，就是用一筆新的貸款來取代現有的貸款。這筆新貸款可能換了銀行，也可能換了利率、年限，甚至還能順帶把你房子裡的淨值拿出來當現金使用。

但別以為這樣做很冒險。在加拿大，「以錢生錢」的再融資非常常見：它即是一種金融操作，更是一個靈活的理財工具，有時候還能救燃眉之急！例如，有人利用它來降低月供壓力，有人用它來整合信用卡債務，也有人乾脆用房子的淨值去支付孩子的留學費用，可謂使用場景相當廣泛。

進入2025年，加拿大的利率環境正呈現「雙重訊號」：中央銀行已經在2024年連續大幅降息，從高點5.00%一路下調，現在的政策利率穩定在2.75%，比高點整整低了2.25 個百分點。一個40萬加元貸款的家庭每月每月支付可減少近500加元，五年累計能省下4萬多利息。對一般加拿大家庭來說，這可是一大筆錢！

不過，要想把加拿大房屋再融資這套工具真正用好，並不是一件輕鬆小事。門檻不少，門道也多：從銀行的審核條件、壓力測試，到提前還款罰金、各種手續費，都有可能影響到你是否划算。別焦慮，iTalkBB精英將在這篇文章中為你詳細梳理加拿大房屋再融資的基礎知識：它到底是什麼、什麼時候需要做、有哪些類型、流程是怎樣的、成本與風險在哪裡。希望看完之後，你能對加拿大房屋再融資能有一個清晰的認識，避免踩坑，也能根據自己的情況做出更明智的選擇。

目錄

1. 為什麼要進行加拿大房屋再融資？再融資典型使用場景解讀 

2. 房主必看：加拿大房屋再融資到底是啥？ 

3. 加拿大房屋再融資的條件與要求：銀行到底看重什麼？ 

4. 加拿大房屋再融資的成本：隱性費用不要忽視 

5. 加拿大房屋再融資的流程：從申請到放款的常規操作方式 

總結 

1. 為什麼要進行加拿大房屋再融資？再融資典型使用場景解讀

1.1 降低利率與月供

加拿大的房貸通常有固定的合約期間（term），常見是1到5年。當市場利率下降時，有些房主會選擇提前再融資，把原來較高利率的貸款換成較低利率的貸款。這樣做能顯著減輕每月供壓力，長期下來節省的利息可能遠超提前還款罰金。例如，2020年疫情期間加拿大央行連續降息，許多房主透過再融資將利率鎖定在歷史低點。

進入2024年底到2025年，加拿大央行已經開始進入降息週期並可能長期穩定在這一區間。對於過去兩三年在利率高點（5%甚至接近6%）被「套牢」的業主來說，現在同樣是一個考慮再融資的窗口。透過再融資“解套”，他們可以把貸款利率調整到較低水平，減少月供，改善現金流。

1.2 套現房屋淨值

房價上漲讓許多業主累積了可觀的淨值，再融資可以把這部分價值套現出來。在加拿大，銀行通常允許的最高貸款額度為房屋市值的80%。這筆現金可以用在裝修房屋、支付子女教育、創業投資，甚至彌補緊急開支。

1.3 整合高利率債務

信用卡和消費貸款的利率往往在15%至20%以上，而房貸利率通常只有5%左右。透過再融資把高利率債務合併到低利率的房貸中，可以大幅減少利息負擔，也讓每月的還款更加集中、好管理。

1.4 投資和購置第二套房產

不少人把再融資當作財富規劃的工具。透過釋放現有房屋的淨值，業主可以將這筆資金作為第二套房產的首付款，用於自住升級或購買投資性物業。加拿大抵押貸款和房屋公司（CMHC）的報告顯示，利用再融資進入房地產投資市場的做法在多倫多和溫哥華等大城市尤其常見。

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1.5 改變貸款條件

再融資不僅是為了省錢，也能調整合約條款，讓貸款更符合家庭狀況。例如，從浮動利率改為固定利率，可以在利率上升週期鎖定穩定的月付；延長攤還期（amortization period）能降低每月支出，緩解短期現金流壓力；而縮短年限則能幫助房主更快還清貸款，節省整體利息支出。

1.6 重大人生事件

生活中的一些重大變化，也可能促使人們進行再融資。例如離婚或分居後，一方需要買下另一方的產權份額；退休前有人會選擇再融資套現來補充退休金；收入驟減或換工作時，有些家庭會透過延長攤還期來緩解財務壓力。

2. 屋主必看：加拿大房屋再融資到底是啥？

在加拿大，加拿大房屋再融資（refinance）指的是用一筆新的貸款來取代現有的抵押貸款（mortgage）。很多人會誤以為它和「renewal（續約）」是同一回事，其實兩者有著本質差異。

2.1 Refinance 與Renewal 的差別

續約（renewal）只是貸款到期後繼續和同一家銀行或貸款機構簽新合同，貸款金額不會改變，只是利率和條款可能有所調整。而再融資（refinance）則更主動，你可以在貸款到期前或到期時重新安排貸款，可能涉及新的銀行、更改貸款金額，甚至套現房屋淨值。簡單來說，續約像是合約延長，而再融資更像是合約重寫。

2.2 單純換貸（Switch/Transfer）

最常見的再融資形式是單純換貸，也就是把現有貸款轉移到另一個金融機構，以獲得更低的利率或更好的條款。簡而言之，這種方式本身不會增加貸款金額，只是「換了債主」。

2.3 套現再融資（Equity Take-out Refinance）

另一種常見方式是套現再融資。它的原理是把你在房屋中已經累積的淨值（equity）釋放出來，讓你能夠在現有貸款餘額的基礎上，再額外借出一部分現金。

在加拿大，銀行通常允許最高貸款額度為房屋市值的80%。例如一間市值80萬的房子，現有貸款餘額是40萬，那麼最多可以藉到64萬，意味著你可以額外拿出24萬現金，用來裝修、投資、支付學費，或是還清高利債務。

2.4 調整貸款條款（Change Terms）

還有一種做法是不換銀行，而是在原有貸款合約的基礎上進行修改。例如有人會選擇將浮動利率改成固定利率，以規避未來利率上升的風險；有人會延長攤還期，讓月供減少，減輕短期現金流壓力；也有人會縮短年限，加快還款速度，節省長期利息。

3. 加拿大房屋再融資的條件與要求：銀行到底看重什麼？

3.1 信用評分（Credit Score）

在加拿大，信用評分是貸款機構考察的第一道門檻。一般來說，主流銀行（A類貸款機構）通常要求信用分在680 分及以上才能拿到最優惠的利率。如果低於這個分數，借款人可能需要轉向替代貸款機構（B類貸款機構），但利率通常更高，條件也更苛刻。信用分越高，貸款的選擇越多，審核也越順利。

3.2 房屋淨值（Home Equity）

房屋淨值決定了你能藉多少。根據加拿大金融監理局（OSFI）的規定，透過再融資，貸款餘額最高不能超過房屋市場價值的80%。換句話說，如果房子市值是100 萬，而你還欠銀行50 萬，那麼最多可以再融資到80 萬。這意味著你可以釋放出30 萬現金。但如果是非自住房屋或投資物業，有些銀行會收緊標準，貸款比例可能會更低。

3.3 收入證明與償債比率（Debt-to-Income Ratio）

再融資的額度不僅取決於房屋價值，還取決於你的收入和負債。銀行會要求提供收入證明（如薪資、報稅單、銀行流水），並計算償債比率：

• 總債務償債比率（TDS）：每月住房支出（房貸、物業費、地稅等）+ 其他債務支出，佔家庭總收入的比例，一般不能超過44%。

• 房屋債務比率（GDS）：只看房屋相關開支，佔收入比例通常不得超過39%。

• 如果比率過高，即便房屋淨值充足，銀行也可能拒絕放款。

3.4 OSFI 壓力測試（MQR）

自2018 年起，加拿大要求所有房貸申請（包括再融資）必須通過Minimum Qualifying Rate (MQR) 壓力測試。借款人要證明即使利率比實際合約利率高2%，或使用央行公佈的基準利率（取兩者更高），仍有能力償還貸款。舉例來說，如果你申請的利率是5%，銀行會以7% 來測試你是否能負擔。這項規定旨在確保借款人在未來利率上升時仍能維持還款，不會因升息而違約。

4. 加拿大房屋再融資的成本：隱性費用不要忽視

4.1 提前還款罰金（Prepayment Penalty）

在加拿大，如果你在貸款合約到期前就進行再融資，通常需要支付提前還款罰金。罰金的計算方式取決於你的貸款類型：

• 固定利率貸款：多數銀行會依照「利差補償」（Interest Rate Differential, IRD）來計算罰金，也就是比較你原合約利率和目前市場利率的差額，再乘以剩餘貸款金額和剩餘期限。金額可能很高，常常達到數千甚至上萬加元。

• 浮動利率貸款：罰金通常較低，一般相當於三個月的利息。

實例計算：

假設某位業主在2022 年簽了一份5 年期固定利率貸款，利率5.2%，貸款餘額還有40 萬加元，剩餘期限3 年。 2025 年，市場利率下降到4.2%，於是他想透過再融資把利率降下來。

罰金計算（IRD）：

原合約利率（5.2%）– 市場利率（4.2%）= 1%

貸款餘額40 萬× 1% × 3 年= 12,000 加幣罰金

利息節省：

如果換成4.2% 的利率，未來3 年利息節省金額大約是：

40 萬× (5.2% – 4.2%) × 3 年= 12,000 加幣

結果一對比，節省的利息和罰金幾乎相抵消，這樣的操作就不一定划算。除非利率繼續下行，節省額度大幅超過罰金，否則貿然再融資可能只是「白忙一場」。

4.2 房屋評估費

再融資通常需要對房屋進行評估，以確定當前市值。評估費用一般在300–500 加幣之間，部分銀行可能會為吸引客戶而承擔這筆費用。

4.3 法律費用與管理費

再融資涉及新的貸款合約和抵押登記，需要律師或公證人完成相關文件手續。這部分費用通常在500–1000 加幣之間。另一些銀行會收取管理費或處理費（administration fee），金額大多在200–400 加幣。

4.4 換銀行的額外費用

如果你再融資時選擇轉到另一家金融機構，可能會涉及抵押權轉移（mortgage discharge）或註冊費用。不同省份的費用標準略有差別，大多數情況下在200–400 加幣。不過，有些銀行會提供「費用報銷」或「現金回贈」（cash back）的優惠，用來吸引客戶轉貸。

4.5 計算再融資是否划算的小撇步

判斷再融資是否值得的關鍵，是把所有成本算清楚，與未來節省的利息比較。

步驟一：計算提前還款罰金、評估費、法律費等全部成本。

步驟二：計算新利率下每月可節省多少利息，再乘以剩餘貸款期限。

步驟三：用「節省利息– 成本」來判斷是否划算。

和加拿大房產相關的議題其實非常龐大，不僅涉及買賣流程，還包括各種貸款選擇、稅金支出和潛在的避坑點。如果你想系統了解更多關於在加拿大買房的知識，歡迎閱讀iTalkBB 精英專題文章《加拿大買房新手指南：流程、費用、貸款、避坑全攻略，掌握2025市場趨勢》。這篇文章將為你提供一步到位的全景參考，幫助你在新一年的市場環境中更穩健地做出決策。

5. 加拿大房屋再融資的流程：從申請到放款的常規操作方式

第一步：評估是否需要，再明確目的

在考慮再融資之前，房主需要先問自己：目的是什麼？是為了降低利率？還是為了套現房屋淨值？還是想把浮動利率改為固定利率？明確目標後，才能判斷再融資是否划算。例如，如果只是為了省錢，就要先算一算利息節省金額是否能涵蓋提前還款罰金和其他費用。

第二步：諮詢貸款經紀或銀行

在加拿大，屋主既可以直接找銀行，也可以找持照貸款經紀（mortgage broker）。銀行的好處是穩定和利率透明，但選擇有限；貸款經紀則能接觸到更多銀行和非銀行貸款機構，有時能拿到更合適的方案。大多數經紀的佣金由貸款方支付，借款人通常無需額外付費。

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第三步：準備並提交申請資料

再融資和首次貸款一樣，需要提交一系列文件來證明你的還款能力，包括：

• 收入證明（薪資單、雇主證明信、T4 稅表、報稅單等）；

• 資產負債狀況（銀行流水、投資帳戶、信用卡帳單等）；

• 信用報告（Credit Report，由貸款機構調取）。

貸款機構會用這些材料來計算你的總負債償債比率（TDS） 和房屋債務比率（GDS），確保你在壓力測試下仍能負擔月付。

第四步：房屋評估（Appraisal）

銀行或貸款機構通常會要求對房屋進行獨立評估，以確認當前市值。評估結果直接影響可貸款額度，因為貸款餘額不能超過房屋市值的80%。

第五步：審批與批復

貸款機構會綜合考慮信用評分、收入、債務水平和房屋評估價值。如果通過，就會給予批複信（commitment letter），裡面列出新的貸款金額、利率、攤還期和相關條款。

第六步：簽約與法律手續

獲批後，需透過律師或公證人完成文件簽署。律師會處理抵押登記、資金劃轉和解除原貸款（discharge mortgage）的手續。

第七步：原貸款償清，新貸款生效

簽約完成後，新貸款機構會直接將資金劃給舊貸款機構，並償還原有貸款餘額。之後，你開始按照新貸款合約的條款進行還款。如果是套現再融資，多出的現金部分會在律師帳戶清算後發放給你。

獲得貸款固然是一大步，但並不是一勞永逸的終點。貸款批下來之後，房主仍需要注意合約條款、還款方式以及未來利率變化等細節，否則可能會對後續生活造成不必要的壓力。想更全面地了解這些關鍵點，歡迎閱讀iTalkBB精英專題文章《加拿大買房貸款流程與核准前後注意事項》，為你的購屋之路做好萬全準備。

總結

加拿大房屋再融資的確是一把靈活的金融工具：有人用它把高利率貸款換成低利率，從而節省下成千上萬加元；有人利用房屋淨值套現，讓孩子順利完成學業，或者拿到資金去創業投資；也有人透過調整條款，延長攤還期來緩解短期現金流壓力。但同時，再融資絕不是「零風險操作」。提前還款罰金、各類手續費用、以及未來利率走向，都會直接影響到你最終是真省錢，還是白折騰一場，（甚至還有得虧呢）。

在加拿大，買房、貸款、再融資都屬於人生中的大事，牽動的不只是當下的收支平衡，更關乎整個家庭未來的財務安全和生活品質。所以，每一步都值得再三思考。建議在動手前，先明確自己的目標，再找專業顧問幫你計算，避免因為一時衝動而背負長期負擔。

如果你正在考慮Refinance，或者想要為未來的房屋貸款做更科學的規劃，歡迎聯繫iTalkBB精英會員威利時金融投資理財集團（點選諮詢）。專業的顧問團隊會根據你的實際狀況，幫你計算成本與收益，規劃合適的貸款方案，讓你的房產不僅是安居之所，更成為穩健的財富工具。

免責聲明

本文內容僅供資訊參考，不構成任何法律、稅務或金融投資建議。房屋再融資涉及較高的資金金額與長期財務承諾，相關利率、費用和政策可能隨時變化，並因個人情況而異。在進行任何貸款、再融資或投資決定之前，請務必結合自身情況，並諮詢持牌的貸款顧問、財務顧問或法律專業人士。 iTalkBB 菁英及其合作方對依賴本文資訊所產生的任何直接或間接損失不承擔責任。