从美国德州、佛州、北卡等州的“国家安全”名义购房禁令，到加拿大多伦多、温哥华等地对外国买家征收高达35%的非居民税，再到空置税、投机税、信托审查等配套机制的同步升级——2025年，的确是北美对中国买家购房门槛持续抬升的一年。

 

 

别慌，iTalkBB精英将持续在本文更新各州法案进展与政策变化，确保你掌握最及时、最权威的购房资讯。本文将为你系统解答以下核心问题：

● 当前美国各州限制外国人购房的法案都进展到哪一步了？哪些是已实施，哪些仍在审议中？

● 加拿大除了NRST与购房禁令，还有哪些隐性成本或豁免机会？

● 如果你是持F-1学生签证、H-1B工作签证，或正在申请加拿大PR，还能不能买房？该如何合法避税与规避法律风险？

● 除了德州、佛州、北卡和安省、卑诗省，还有哪些州/省依然对外国买家相对开放？哪些城市的政策空间仍可利用？

无论你是计划买来自住，还是希望进行全球资产配置，我们都建议你先看完这篇文章，再做决定。因为在当下的北美市场里，买得成，不如买得对；能落地，更要合法合规。

 

1.  中国买家还能在美国买房吗？

 

随着中美关系趋紧、国家安全议题升温，以及本地房地产市场面临资源分配和舆论压力，美国多州近年相继出台或审议针对外国买家的购房限制法案，其中中国买家被频繁点名，成为重点针对对象。

1.1 联邦层面：国家安全审查与立法动向

1.1.1 CFIUS扩大审查权限

美国财政部下属的外国投资委员会（CFIUS）于2024年底扩大了其对外国人在美购置房地产的审查权限，新增近60个军事基地周边区域纳入审查范围，使得受监管的军事设施总数达到约227个。该措施旨在防范外国势力，特别是中国，在敏感地区购地可能带来的国家安全风险。

1.1.2《国家安全暂停外国购买美国土地法案》

2022年，国会提出了《国家安全暂停外国购买美国土地法案》（H.R. 6383），建议在五年内禁止任何外国人购买美国的公共或私人房地产。该法案尚未通过，但反映出联邦层面对外国购地行为的高度关注。

1.1.3《房地产互惠法案》

2025年5月，北卡罗来纳州众议员帕特·哈里根提出《房地产互惠法案》（H.R. 3588），计划对来自禁止美国公民在其国家购地的国家的外国买家征收50%的购房税，并要求这些交易向国税局申报。该法案旨在回应外国对手国家对美国房地产市场的影响。

1.2 德州限制中国人购房法案进展：SB17 已通过众议院

2025年5月，德州众议院通过了《第17号参议院法案》（SB17），禁止中国、俄罗斯、伊朗和朝鲜的公民、公司及政府实体在德州购买或租赁住宅、商业和农业用地。该法案豁免了持有绿卡、工作或学生签证的个人，但仍引发了对种族歧视和民权侵犯的担忧。批评者指出，该法案可能导致对亚裔美国人的种族定性和投资环境的恶化。

1.3 北卡州限制中国人购房法案进展：议会正在审议HB133

北卡州议会正在审议《第133号众议院法案》（HB133），该法案旨在禁止被视为“敌对国家”的外国政府（包括中国）在州内购买农业用地及靠近军事基地的土地。该法案已在众议院以111票对0票获得通过，反映出对国家安全和农业资源控制的高度关注。

1.4 佛州限制中国人购房法案进展：已通过SB264

2023年7月1日，佛州通过了《外国国家利益法案》（SB264），禁止中国等国家的公民在靠近军事设施和关键基础设施（如电厂、水处理厂）10英里范围内购买土地。该法律引发了法律挑战，2024年2月，美国第十一巡回上诉法院裁定，该法律可能违反联邦法律，暂时阻止其对两名中国公民的执行。

1.5 俄亥俄州限制中国人购房法案进展：正在审议SB88

俄亥俄州正在审议《第88号参议院法案》（SB88），该法案拟禁止来自被视为“外国敌对国家”（如中国、俄罗斯、伊朗）的非公民在州内购买靠近关键基础设施（如电厂、水处理厂）的土地。初版法案要求现有业主在两年内出售其土地，但在听证会上被删除。该法案引发了亚裔美国人社区的强烈反对，认为其具有种族歧视性质。

 

2.  中国买家还能在加拿大买房吗？

 

随着住房可负担性问题日益严峻，加拿大各级政府正通过对外国买家的额外税收手段来“降温”本地房地产市场。尤其是在外国买家比例较高的城市，如多伦多和温哥华，政策持续趋紧。

2.1 加拿大全国性限制

加拿大于2023年1月1日实施《禁止非加拿大人购买住宅物业法》（Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act），禁止非加拿大公民或永久居民在全国范围内购买住宅物业，为期两年。

2024年2月，加拿大政府宣布将该禁令延长至2027年1月1日。该法律适用于位于人口普查大都市区（CMA）和人口普查集聚区（CA）的住宅物业，但不适用于拥有四个或以上住宅单元的建筑物。

2.1 安大略省（Ontario）— 包括多伦多

作为加拿大人口最多、房地产交易最活跃的省份之一，安大略省对外国买家设立了极为严厉的税收壁垒。

2.1.1 非居民投机税（NRST）

自2022年10月25日起，安大略省将非居民投机税提升至25%。该税项适用于非加拿大公民、永久居民或不受特定豁免条款保护的外国公司和信托机构。涵盖范围包括大多伦多地区、滑铁卢、渥太华等地。即便是通过公司控股结构进行购买，只要最终受益人为外国人，也会触发这项税收。

2.1.2 多伦多市级附加税（MNRST）

在省级税之外，多伦多市自2025年1月1日起进一步加码，实施10%的市级非居民投机税（Municipal NRST），这使得外国买家在多伦多购房的总额外税负高达35%。此举被视为对高净值海外买家的强烈遏制信号。

2.2 不列颠哥伦比亚省（British Columbia）— 包括温哥华

作为外国投资流入最集中的省份之一，卑诗省在遏制投机性购房方面持续走在全国前列。

2.2.1 额外物业转让税（Additional Property Transfer Tax）

在温哥华、大维多利亚、菲沙河谷、纳奈莫、中央奥卡纳根等城市，外国买家需在支付常规物业转让税（PPT）基础上，再支付20%的额外税。这项政策自2016年推出后，多次扩展适用区域，成为全加最具影响力的打击海外购房工具之一。

2.2.2 空置房产税（Empty Homes Tax / EHT）

温哥华市对住宅空置6个月以上的房产征收3%的空置税（以房产估值计算），主要目标为遏制“炒房不居”行为，间接影响到不常居住的海外买家。部分省政府（如卑诗省）也引入类似机制，名为“投机与空置税”（SVT）。

相比美国多州以“国家安全”为名设限购房，加拿大对海外买家的政策看似宽松一些，但实际操作中依然门槛重重，尤其在税务层面尤为明显。虽然没有公开针对特定国籍，加拿大联邦和省级政府却通过税收政策大幅抬高外国人购房成本。

欢迎阅读 iTalkBB精英专题文章《加拿大买房新手指南：流程、费用、贷款、避坑全攻略，把握2025市场趋势》，了解不同身份下的购房可行性、税费明细与避坑技巧，帮你避开高风险区域，用合法合规的方式顺利落地。

2.3 新斯科舍省（Nova Scotia）

近年来东部沿海城市如哈利法克斯吸引越来越多外国买家，新斯科舍省也随之出台应对措施。自2022年起，该省对所有非新斯科舍居民购置住宅物业征收5%的非居民契税（Non-Resident Deed Transfer Tax, NRDT），按购房成交价格计。若买家在购入后一年内成为该省税务居民，可申请部分或全额退税。政策旨在优先保障本地居民的置业权。

 

3.  中国买家应该如何在北美买房？

 

在当前的北美政策环境下，外国买家不是“全面禁入”，而是被要求“合规入场”。只要掌握清晰的身份、税务与地域政策，避免敏感地区和结构性风险，在合法合规框架下进行资产配置仍有广阔空间。

如你希望在复杂多变的政策环境中稳健置业，我们可为你提供量身定制的购房策略、北美主要城市的税收与政策比较分析，以及身份规划与投资路径的整合解决方案，助你科学布局、合规落地、稳中求胜。

欢迎联系iTalkBB精英会员商家——环线地产。Roy Xu，长期专注于美国弗吉尼亚州 Mclean 地区的独立住宅投资，同时对北美房地产市场的政策走向与跨境购房趋势保持高度关注。如果你有意在美加两国配置优质不动产，或在全球身份与资产之间寻求平衡，我们将为你提供值得信赖的支持与方案。

3.1 以合法身份购房：留学生买房

在加拿大和美国，非永久居民若持有有效临时居留身份（如学生签证或工作签证），在一定条件下仍可购房。例如：

● 加拿大留学生买房：留学生若在过去五年中至少在加拿大就读满244天/年，并已报税一年，即可购房一套；持有效工签且在加居住满一年者亦可豁免购房禁令。

● 美国：尚无联邦层面对外国购房者身份的统一限制，持有合法签证的个人（如H-1B、F-1、L-1等）均可自由购房，除非州法另有限制。

策略建议：提前准备身份文件与报税记录，确保交易过程符合法规要求，并避免涉及敏感区域。如果你想了解更多关于美国贷款买房的实际操作细节，尤其是作为初来乍到的新移民或外籍人士，对信用记录、贷款资格、首付比例还有很多疑问，欢迎阅读 iTalkBB精英专题文章《美国新移民生活之 贷款买房攻略》。我们将为你详解各类贷款产品、银行审批流程、身份对贷款的影响、常见误区与避坑建议，帮你一步步稳妥迈入美国房产市场的大门。

3.2 选择政策宽松地区：避开高压州和热门限购城市

并非所有北美城市都对外国买家持封闭态度。例如：

● 美国：加州、纽约、伊利诺伊、华盛顿州等地尚未出台针对外国购房者的歧视性法规；

● 加拿大：魁北克省（如蒙特利尔）尚未征收外国人额外购房税，当前仍相对开放；

● 大西洋四省（如新斯科舍省）虽有税收但限制宽松，适合中长线投资。

策略建议：重点研究地方政府政策，对不同州/省的购房限制、税率和身份豁免条件进行横向比较，优先选取政策透明、限制少、房价相对合理的地区。

3.3 通过设立合规法人进行购房投资

部分高净值买家会考虑通过注册公司或信托结构来进行购房，以降低个人身份带来的政治风险。例如在美国，以美国本土注册公司作为购房主体，可在多数情况下避免触发“外国受控实体”规则。

但需注意：

● 一些州（如俄克拉荷马、德州）已经开始审查公司背后的控股结构；

● 若最终受益人为外国公民（UBO），仍可能被纳入限制或审查范围；

● 所有权结构必须符合法律合规和税务申报要求。

策略建议：此类操作建议配合移民律师与税务顾问共同规划，防止结构不当触发联邦或州级调查。

3.4 优化资金路径：确保资金来源透明且便于汇出

北美反洗钱规定严格，所有境外购房交易必须通过合法金融路径，并能够清楚解释资金来源。常见审查内容包括：

● 海外汇款途径是否合法（如中国大陆居民是否通过年度5万美元结汇额度、跨境家族信托等）；

● 资金转入北美银行账户后，是否留有合理时间用于交易；

● 是否涉及第三方代持或关联交易，是否违反反避税规定。

策略建议：提前规划资金路径，避免使用“拆分汇款”“地下钱庄”“转账代持”等敏感方式。交易金额较大者建议提前半年布局银行账户和税务申报。

3.5 避开高税收类型房产：慎选空置房、预售期长项目

在税收严控地区，如温哥华和多伦多，购买长期空置或不自住的房产可能面临额外成本（如空置税、投机税）。此外，加拿大对短期内转手的房产征收高额资本利得税，若一年内出售甚至被视为经营性收入课税。

策略建议：若为自住、自用用途，可选择免空置税区域；若为投资用途，建议配置可出租、市场稳定的房型，避免短炒。

3.6 合理利用身份规划：移民身份可降低购房壁垒

从长期来看，申请加拿大永久居民或美国绿卡，将是解除购房壁垒、降低税率、享有本地福利的根本路径之一。尤其是加拿大，通过工签转永居路径相对稳定（如EE、PNP等），一旦成为PR或公民，即可不受购房限制。

策略建议：如有意长期投资或自住，建议结合身份路径同步规划，提升资金与产权的安全性与灵活性。

在美国留学、生活、计划移民的你，别错过 iTalkBB精英为北美华人量身打造的留学移民专题内容。从学签、工签、OPT到身份转换、绿卡申请，我们持续更新最实用、最接地气的政策解读与操作指南，帮助你在身份过渡、职业规划和长期落地的路上，少走弯路、多赢一步。欢迎关注iTalkBB精英留学移民之路的实用资讯，为你的北美人生保驾护航。

如果你正计划在美国购置房产，无论是首次置业、自住用途，还是出于资产配置与投资考虑，都必须了解清晰的购房流程、法律制度以及可能遇到的政策门槛。与国内截然不同，美国的购房流程涉及多个环节与专业角色，包括买卖协议、产权审查、贷款审批、验屋评估、最终交割等，每一步都关乎交易的合法性与安全性。

为此，iTalkBB精英特别推出专题文章《5步搞定！美国买房流程轻松掌握》，为你梳理最关键的操作节点，详细讲解从看房选区到签署合同、从办理贷款到过户交屋的全流程内容，帮助你用最清晰的逻辑、高效的节奏，顺利完成美国购房之旅。

 

总结

 

在这个全球流动受限、政策门槛提升的时代，外国人在北美买房，早已不是“有钱就能买”的逻辑游戏。无论你是为了移民、投资，还是给孩子未来铺路，一套房子的背后，是身份、税务、法规乃至地缘政治的多重考量。光靠情报零碎、道听途说远远不够，只有真正理解规则，才能避免掉进“买得起却住不了”“买得成却卖不掉”的陷阱。

 

 

 

 

所以，北美买房之前，别只看房价，也别只盯学区，先看清你自己站在哪条起跑线上。作为外国买家，你需要的不是“捷径”，而是一条合规、稳妥、有预判力的落地路径。iTalkBB精英为此设立了专属的北美房产经纪资源页面，汇聚各大城市熟悉国际买家服务流程、精通本地政策与税务规划的优质地产专家。无论你人在国内还是境外，我们都能为你搭建起通往北美资产配置的安全通道。

 

【iTalkBB精英会员商家】Tracy Zhang — 用专业与热忱，为你的房产旅程保驾护航

作为大华府地区（Virginia、Maryland、Washington DC）的资深房产经纪人，Tracy Zhang 拥有超过十年的从业经验，为无数客户打造了理想的家园与投资机会。她不仅具备深厚的市场洞察力，还以专业、细致和个性化的服务著称，帮助每一位客户在竞争激烈的房产市场中抢占先机。

Tracy 深知购房和出售房产不仅仅是交易，而是一场改变人生的旅程。她以卓越的谈判技巧和对细节的执着，确保每一笔交易都为客户创造最大价值。在她的引领下，复杂的房产流程将变得简单透明，无论您是首次置业还是资深投资者，都能体验到无与伦比的专业服务。