目录

1. 外籍卖家绕不过去的FIRPTA是什么？ 

2. 外籍卖家过户房产时为何会被扣除15%的FIRPTA？ 

3. 哪些情况可以申请降低或豁免预扣 

4. 如何在房产过户时提前退税或降低15%的预扣 

总结 

 

1.  外籍卖家绕不过去的FIRPTA是什么？

 

FIRPTA全称Foreign Investment in Real Property Tax Act（《外国人投资房地产税法》），是美国在1980年通过的一项联邦税法。它的核心作用只有一个：防止非美国税务居民在出售美国不动产后离境、不报税、不交资本利得税。

1.1 美国为什么要出台外国人投资房地产税法？

在FIRPTA出台前，外籍投资人卖掉美国房产后即可将资金转出，美国税局很难再追缴资本利得税。FIRPTA的设计思路非常直接：在交易源头先扣一笔钱，确保IRS（美国税务局）一定能抓住这笔税。因此，预扣机制是保障征税执行力的工具，而不是额外加税。

1.2 FIRPTA的适用对象：非美国税务居民如何被判定

FIRPTA看的是税务身份，而不是护照或签证。只要在出售当年不属于美国税务居民，就会被认定为外籍卖家，适用FIRPTA。常见情形包括：

● 不持有美国公民或绿卡身份

● 未满足当年的实质居留测试

● 通过海外个人或境外公司持有美国房产

是否在美国长期生活、是否有美国公司，都不能直接替代美国税务居民判定。

1.3 FIRPTA与资本利得税的关系

FIRPTA本身不是一种新的税种，也不直接决定你最终要向IRS交多少钱。过户时被预扣的15%，只是基于成交总价的一笔临时扣留，用来覆盖未来可能产生的资本利得税风险。

真正的税负，仍然取决于你的实际资本利得情况，包括买入价与卖出价之间的差额、持有期间可抵扣的各类成本与折旧，以及最终适用的联邦资本利得税率。如果核算后的应缴税额低于预扣金额，多扣的部分可以在后续报税时退回，或通过合规流程提前申请返还。

 

2.  外籍卖家过户房产时为何会被扣除15%的FIRPTA？

 

在FIRPTA机制下，IRS并不在过户阶段判断你是否真正赚钱。为了避免外籍卖家在出售房产后离境、失联或不报税，法律直接以成交总价作为预扣基数，统一按15%扣留。这意味着即便你是低利润出售，甚至亏损卖房，只要被认定为非美国税务居民，过户时仍会先被扣一笔资金，现金流压力由此产生。没办法，美国就是这么霸道……

2.1 谁在扣税，钱交给了谁

从法律责任上看，FIRPTA的预扣义务人是买方。买方需要在交易完成时通过托管公司或律师执行扣款，并按规定将资金和申报表一并提交给IRS。托管公司负责具体操作与流程衔接，IRS并不参与过户环节本身，而是在款项已被扣留后，作为税务机关接收并管理这笔资金。如果买方未按规定预扣，IRS的追责对象首先也是买方。

 

 

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 2.2 15%并不等于你最终要交的税

这是外籍卖家最容易产生误判的地方。FIRPTA预扣的15%只是临时扣留，用来覆盖潜在的资本利得税风险，并不代表你的真实税负已经结算。最终需要交多少税，仍然取决于你的资本利得、可抵扣成本、折旧情况以及适用的联邦税率。

 

资本利得税（Capital Gains Tax）是美国房产交易中最常见、也是最核心的税种之一，适用于出售房产后产生的实际利润，即房产销售价格减去其成本基础，包括买入价、可抵扣费用、改造成本及折旧等因素。想系统了解美国房产增值税的计算逻辑与合规省税方式，欢迎阅读iTalkBB精英专题文章《美国房产增值税怎么算？手把手教你计算方法与省税技巧》。

 

2.3 与年度报税、1040NR如何衔接

过户时被扣的15%，会在之后与年度报税进行统一清算。外籍卖家需要通过1040NR申报当年的美国来源收入和资本利得，计算出实际应缴税额。如果最终税额低于已预扣金额，差额会通过退税方式返还；如果税额高于预扣金额，则需要补缴。

 

3.  哪些情况可以申请降低或豁免预扣

 

 

好消息是，并不是所有外籍卖家在过户时都只能被动接受15%的“一刀切”。FIRPTA的设计初衷是确保IRS能收得到税，而不是刻意制造超额扣款。只要你的实际税负与成交价之间存在明显偏差，法律本身就预留了降低甚至豁免预扣的合规通道。

3.1 实际资本利得远低于15%的情形

如果可以合理预期你的实际资本利得税明显低于成交价15%，就具备申请降低预扣比例的现实基础。常见情况包括持有时间长、买入成本高、期间投入了大量可抵扣改造费用，或存在折旧抵扣等情形。通过提前测算真实税负，并向IRS提交对应的Form8288-B申请，可以避免明显超额的资金被长期扣留。

3.2 亏损出售是否仍需预扣？

这是最容易被误解的一点。即便是亏损出售，在默认规则下仍然需要按成交总价预扣15%。IRS并不会在过户阶段判断你是否亏钱，亏损本身也不会自动触发豁免。只有在提前完成合规申请Form8288-B并获批的前提下，才有可能降低或取消预扣，否则只能在后续报税时通过申报亏损申请退回已扣金额。

3.3 自住房、价格门槛与买方自住声明的适用边界

FIRPTA中确实存在针对买方自住用途的豁免条款，但适用范围非常有限。通常要求成交价格不超过特定门槛，并且买方需签署自住声明，承诺在一定期限内将该房产作为主要自住房使用。该豁免是基于买方用途而非卖方身份，且不适用于投资性购房或高价物业。

 

需要重点提醒的是，美国房产过户本身就很繁琐，牵涉产权、合同、托管、资金监管、税务申报等一整套法律与税务条款，任何一个环节理解错了都可能带来真金白银的损失，甚至法务风险。别囫囵吞枣，更别把签字当流程打卡，你必须为自己的决定负责。尤其华人如果看不懂英文条款，更要谨慎：该找专业机构就找专业机构，该逐条问清楚就逐条问清楚，别用“我要我觉得”去赌结果。

 

如果你想了解更多美国房产过户的基础信息，比如完整流程和常见英文条款的实际含义，欢迎阅读iTalkBB精英专题文章《美国房产过户：不懂英文也能安心签合同，收好这份中英对照表》。

 

4.  如何在房产过户时提前退税或降低15%的预扣

 

Form8288-B是FIRPTA体系中唯一可以主动改变“先扣15%”结果的工具。本质上，这是向IRS申请一份Withholding Certificate，用来证明按成交总价预扣15%明显高于你的预计实际税负。一旦获批，IRS会明确允许降低预扣比例，甚至批准零预扣。

4.1 Form8288-B申请时间轴：过户前、过户中、过户后都可以提交

● 在过户前提交Form8288-B，是效果最好的路径。只要Form8288-B在过户前或过户当日提交，托管公司可以在IRS审批期间暂缓向IRS上缴全额15%，避免资金直接被锁走。

● 在过户进行中提交，仍然可行，但对托管方的经验要求较高，需要精准衔接文件与资金流，否则仍可能被按15%先行扣款。

● 在过户后提交，属于补救路径。资金已经被扣并上缴IRS，但如果申请获批，超额部分仍可提前退回，不必等到次年报税。不过，这种方式无法避免短期资金被冻结。

4.2 Form8288-B的审批周期有多久？

从现实经验看，Form8288-B的审批周期通常在数月不等，时间长短取决于材料完整度和案件复杂度。最大的难点不在表格本身，而在税负测算是否专业、逻辑是否清晰、证据是否充分。买入价、成本、折旧、改造费用一旦解释不清，IRS很容易要求补件，周期随之拉长。此外，部分托管公司或律师对FIRPTA流程不熟悉，也可能导致时间点踩错，错失窗口。

4.3 房产过户时容易踩的坑有哪些？

想在过户阶段少扣或不扣那15%，唯一合规路径就是提前介入，而不是事后补救。等到年度再通过1040NR结算，只是兜底方案，现金流成本最高。

不专业操作，最容易踩的坑主要有三类：

● 把“亏损出售”、“赚得不多”当成自动豁免理由，没有提交8288-B，结果过户当天仍被全额扣15%，只能被动等退税。

● 时间点踩错。文件准备齐了，但提交太晚，托管公司已经按默认规则把钱上缴IRS，申请即便获批，也只能变成慢速退税。

● 税负测算不严谨。成本、折旧、改造费用解释不清，IRS反复补件，审批周期被拉长，资金冻结时间远超预期。

 

 

在美国房产过户流程中，是否有一个经验丰富的团队，往往决定你是顺利落袋为安，还是在税务与法律细节上反复踩坑。专业的执行方可以提前提示风险，协助把控关键时间点，衔接FIRPTA预扣、税务申请与资金流转，避免不必要的损失。欢迎访问iTalkBB精英会员立美产权过户公司（点击咨询）。

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总结

 

美国房产过户本就流程复杂，对外籍卖家来说更是放大难度。FIRPTA这种先预扣、后结算的机制，很容易直接锁住一大笔资金，因此提前测算真实税负、规划预扣比例和退税路径，是避免现金流被动的关键。

如果涉及多套房产、公司持有，或家族架构、多人共有人等情况，FIRPTA的适用方式会明显复杂化，任何一个细节判断失误，都可能带来不必要的税务和合规风险。遇到复杂情形，一定交由专业人士操作，别抱侥幸心理，更不要为了能少扣一点儿去做激进甚至违规的操作。稳妥合规，往往才是成本最低的选择。最后，iTalkBB精英预祝各位过户顺利哦~