贷款经理告诉你，美国不查收入贷款的3大“陷阱”与费用

你听说过“不查收入贷款”吗？

是不是像一把开启美国贷款买房大门的金钥匙？不用工资单、不用报税单、不用解释，贷款直接来！

今天 iTalkBB精英会员资深华人贷款经纪人Vera Chang 来跟大家聊聊：什么是美国不查收入贷款，不查收入贷款申请条件，以及哪些人适合做，又有哪些“坑”需要特别注意。

1. 什么是不查收入贷款？不是“不要收入”，而是“不查报税收入”

说实话，不查收入贷款这名字有点“标题党”。准确地说，它应该叫：不查报税收入贷款。意思是：不用像传统美国贷款（convention loan）那样递交W2、工资单或报税记录，但这并不代表啥都不用提供。

听上去这类贷款的门槛比较低，尤其是对自雇贷款、新移民贷款等特殊人群来说，在美国贷款买房似乎多了不少可能性。那么是不是什么人都能申请，申请一定能通过呢？答：并不是！

美国贷款机构或银行评估贷款人的资质，主要看三个方面：信用、收入和资产。

“不查收入贷款”只是放松了对收入材料的要求，但是对信用和资产的要求反而比传统贷款（conventional loan）更严格。

1.1 信用要求更高

先说信用，conventional loan信用分520以上就能做，对申请人的信用历史也没有太大要求，甚至贷款人刚申请完信用卡、拿到信用分也能贷。

而大多数的不查收入贷款，需要一定数量的信用记录（tradeline），对每条信用记录的长度也有要求，比如至少达到1年或2年。当然也有例外，像针对外国人和新移民的不查收入贷款，对信用分和信用记录的数量就没有要求，比如万通贷款GMCC的 Massive产品，就支持新移民贷款。

1.2 资产要求更高

不查收入贷款对资产的要求也比conventional loan要求高。

比如普通传统贷款conventional loan的首付可以低至3%-5%，甚至特殊情况下有过0首付。然而不查收入贷款首付起步至少要15%，同时大多数产品还需要储备金。所以通常情况下，再加上过户费用，总共需要准备至少20%的资金才能获得贷款。像刚才提到的明星产品Massive贷款，需要准备至少30%的资金，而这已经是同类产品中要求最低的了。

2. 不查收入贷款的费用：比传统贷款贵在哪？

相比传统贷款，不查收入贷款的过户费用略高，普遍要高出约1%-2%。主要原因包括：

2.1 贷款经纪人佣金结构不同

传统贷款conventional loan的贷款经纪人佣金通常由银行支付，而不查收入贷款则大多由买方承担。

2.2 银行审核费率高

由于不查收入贷款无法做自动审核，通常是人工审核，因此增加了银行成本。

2.3 强制做房屋评估

传统贷款conventional loan在一定条件下可以豁免房屋评估。而不查收入贷款必须做，这就意味着至少增加 $600-$800 不等的费用。

3. 哪些人适合不查收入贷款？其实比你想象得多！

很多人对不查收入贷款的申请人有很多误解，不查收入贷款≠低收入，而是这类人群由于各种原因，无法使用部分或全部收入来申请传统贷款。因此，不查收入贷款适用范围很广，包括但不限于：

● 收入可观，但抵扣项较高的自雇人士（self-employed)：如餐馆从业者、Uber司机等。

● 收入来源不连续性：如养老院的护工等。这类工作时常不固定，且经常随着雇主保险的改变而改变发工资的主体，因此无法提供连续稳定的收入证明。

● 收入结构复杂、季节性收入者：如大学教授，他们的收入很大一块是基金、暑假工资和咨询类收入，纵然总数很可观，但是由于成分杂且无法保证持续性，往往也需要不查收入贷款。

● 退休人士：由于收入减少，传统贷款批不下能匹配生活成本的额度。

● 新移民或持旅游签证的外国居民：无法提供美国收入来源，没有信用分。

4. 3大不查收入贷款陷阱：佣金、罚金、虚假承诺

不查收入贷款项目的资金来源，通常是风险承受力较强的金融机构，比如房地产信托基金、风险投资基金、对冲基金、保险公司、投行等。政府对他们的监管力度不大。虽然不查收入贷款很灵活，但作为经验丰富的华人贷款顾问，Vera Chang（点击咨询）见过太多客户走弯路。

以下是要留意的不查收入贷款陷阱：

陷阱一 : 费用超标，被收双重佣金

很多贷款经纪人利用了贷款人弱势心理，收双重佣金，也就是让投资人付一份（包含在利率里），同时让贷款人再付一份，很多贷款人付了超过行业标准的佣金还不自知。

如何识别是否被收双份佣金？

查看贷款估算表（loan estimate）的section A，看清上面写了多少origination fee/broker fee/point，当然不同机构对费用的称呼不同，所以最简单的办法就是看section A的总数来进行比较。

陷阱二：贷款类别混淆，暗藏提前还款罚金

不查收入贷款中最流行的种类之一是 投资房贷款DSCR（Debt Service Coverage Ratio）。这是一种商业投资贷款，优势与风险并存：

● 审核标准简单：对贷款人几乎没有任何要求，只看所购房产的租金。

● 存在提前还款罚金：客户在过户后的一定期限内，无法自由还款，一旦还款超过规定数额，就会被罚款。

很多贷款经纪人由于各种原因贷款失败，经常在不告知客户的情况下，悄悄换成这个万精油DSCR贷款。客户直到签署贷款材料时才被告知，但为时已晚。

申请DSCR可能面临的后果是什么？

● 无法自由提前还贷

● 面临occupancy fraud（房屋用途欺诈）的指控：本来用来自住的房子，做了DSCR商业投资贷款，房屋实际用途和贷款类别不符。这可是贷款行业的红线！一旦被审计到，银行/贷款机构很可能会把贷款人拉黑名单，并强制要求立刻付清贷款。

陷阱三：“包成功”

很多客户会问贷款顾问 Vera（点击咨询）：“美国买房贷款能100%成功吗？” 遇到这个问题，专业的贷款顾问都会给客户仔细分析这个case的难点，有可能遇到的问题，有没有解决办法。

大多数时候，很多客户能够理性看待这些风险，然而剩下的客户会追问：“为什么别人能告诉我，贷款完全没有问题，你却不能保证呢？”

回到开篇提到的三个因素，信用、收入和资产。

● 信用：基本上查了信用报告，贷款经纪就能知道你潜在的问题在哪里，信用记录符不符合申请人要提交的贷款项目规定。（跟conventional loan不同，不查收入每一个项目的规定都不一样）

● 资产：需要追溯过去2-3个月每一笔大额进账的来源，有时客户能提供，有时不能提供。这一点上，Vera Chang万通贷款GMCC（点击咨询）要提一句，跟银行做贷款，很多小伙伴都在这上面栽过跟头。但是专业贷款顾问，看待资产具有灵活性，当一笔进账无法追溯时，作为贷款顾问有很多办法规避。

此外，除了客户自身的资质，房屋产权是否明晰，卖家是否有未解决的诉讼，房子的结构是否符合要求，地基是否稳固等。。。。太多因素可能都会导致美国贷款买房失败。所以，如果有哪个贷款经纪拍着胸脯说，”包治百病“，那需要警惕，估计你遇到的是个江湖郎中。

结语

到这里，大家可能要吸一口凉气，貌似不查收入是一条没那么让人放心的路，其实不用担心，只要选对靠谱的美国买房贷款公司，找到专业、诚实、懂你的贷款经纪人，很多坑是可以避开的。选择经验丰富的华人贷经纪人，除了可以帮你合理规避风险，还能制定适配的贷款方案。想了解更多“不查收入贷款”细节，或定制你的贷款方案？请联系咨询 Vera Chang | 万通贷款区域经理