但别被这些冷冰冰的法规名字吓到！其实很多政策并非“一刀切”。留学生、工签持有者往往可以获得豁免；在特定情况下，未来转为PR甚至还能申请退税。换句话说，加拿大虽然对“炒房”越来越严，但对真正有需求、打算在这里生活学习的人，依然留了后门。

 

 

在这篇文章中，iTalkBB精英将为想要在加拿大投资买房的海外买家朋友们梳理一份最全政策清单：从联邦层面的海外买家禁令、空置税，到BC省和安省的额外购房税、投机与空置税，再到各大城市对短租市场的严厉管控。我们会把名字又长又吓人的法规拆开讲清楚，还会告诉你哪些人其实不受影响。

 

1.  海外买家相关政策（联邦+省级）

 

1.1 联邦层面：外国买家禁令（2023–2027）

自2023年1月起，加拿大实施“外国买家禁令”，原定两年，后续延长至2027年1月1日。在此期间，非加拿大公民、非永久居民，以及受外国人控制的公司，原则上不得直接或间接购买住宅类物业。若违规，最高可面临1万加元罚款，法院还可能强制出售房产。适用范围主要是大中型城市区域，即统计意义上的CMA/CA（人口超过1万的城市），乡村地区通常不在限制范围内。

但别被这个禁令吓到！政策并非“一刀切”，一些群体享有豁免：

● 留学生：全日制就读、过去数年连续报税、每年在加居住满一定天数，且购房价格不得超过50万加元。

● 工签持有人：持有有效工签且剩余时间不少于183天，可以购置一套房产。

● 其他豁免人群：如受保护人士、与加拿大籍或永久居民配偶共同购房的人。

2023年3月，加拿大政府还对规则进行了修订，放宽了部分条款，例如允许开发用途购地、调整商业安排的适用范围。换句话说，对于真正打算在加拿大学习、工作和长期生活的人来说，依然有合法合规的购房通道。

1.2 省级层面：海外买家税（Foreign Buyers Tax / NRST 等）

在联邦禁令之外，各省还叠加了额外的海外买家税，主要集中在安大略省和卑诗省。比如，如果一套房产的所有者中有一方是加拿大公民或永久居民，另一方是外国身份，那么这套房子可以顺利绕过“外国买家禁令”，不受限制合法购买。但这并不代表就能免税。禁令豁免≠税收豁免，在省级层面依然需要缴纳额外税负，而且不同省份的规则有明显区别：

1.2.1 安大略省的海外买家税（NRST）

自2022年10月起，安省在全省范围内征收25%的“非居民投机税”。只要购房人当中有一位是“外国实体”，就会对整套房产的总价额外加收25%。原先针对留学生和工签人士的退税渠道已逐渐收紧，目前最稳妥的退税方式是：在购房后一定时间内成为加拿大永久居民，并满足房屋自住要求。部分“学生/工签退税”政策只对历史交易仍有效。

1.2.2 卑诗省的海外买家税（BC）

在温哥华、维多利亚、Fraser Valley、Central Okanagan 等指定区域，外国买家需缴纳20%的附加过户税。若获得BC省提名（BC PNP），在购房过户时可一次性豁免；但仅限一次，下次再买就需要缴税。如果购房后一年内成为加拿大永久居民或公民，并满足自住条件，还可以申请退税。

1.3 海外买家如何“绕过”禁令和税务？“三步策略”自查

很多没有加拿大国籍或者永居身份的购房者看到一连串的“禁令”“额外税”就被吓退，其实完全没必要。对华人买家来说，判断自己能不能买、需要缴多少税、未来能不能退回，完全可以用“三步走”逻辑来拆解：

1.3.1 第一步：联邦禁令是否可以“绕过”？

先弄清楚目标房产是不是在受限区域。简单来说，只要位于CMA/CA（人口超过1万的城市）就会被纳入联邦禁令的范围。如果是乡村地区，禁令反而不适用。所以海外买家想在风景如画的周边乡村安置一套养老是绝对可行的！

接着看自己身份是否有豁免：留学生只要满足就学、报税、居住的硬性条件，工签持有人只要工签还有半年以上的有效期，都有资格买房；与加拿大籍或PR配偶共同购房、受保护人士等群体也在豁免名单里。所以别慌，禁令并不是“一刀切”。

1.3.2 第二步：省级加税的作用比例不同

即便你符合联邦豁免，省级的“海外买家税”依然可能叠加。安省最狠，25%的额外税覆盖全省；BC省是在温哥华、维多利亚等核心区域加收20%。换句话说，在热门大城市投资，往往要额外准备四分之一的资金来应对税费。但需要注意的是：

● 安大略省（NRST 25%）：只要购房人当中有外国身份，就会对整套房产全额征收25%的海外买家税，不按产权比例分摊。即使外国配偶只占1%的产权，也要对100%的房价补缴25%。

● 卑诗省（附加过户税 20%）：采取按产权比例征收的方式。如果夫妻双方各占50%产权，那么只有外国人那一半份额需要额外缴纳20%的税，加拿大籍或PR配偶的那一半则不加税。

1.3.3 第三步：规划退税路径：获得永居身份可获得退税！

钱交上去，并不代表永远拿不回来。安省的NRST在大部分情况下，可以在你转为永久居民（PR）后申请退税；BC则更灵活一些，除了省提名（PNP）可在过户时直接豁免，还有一年内获批PR/公民的退款通道。当然，前提都是你必须真正把房子作为主要居住地，并在一定时间内入住自住，否则退税没戏。时间点很关键——买房、交割、身份转换，这几步之间的顺序要算清楚。纯投资的话就别想占这个便宜啦！

如果你对自己的身份、房产所在地或者用途是否会触发这些税收还有疑问，不要盲目猜测，更不要等到交房或申报时才发现踩雷。最稳妥的方式是尽早和专业人士沟通，提前把合规路径规划好。欢迎联系iTalkBB精英会员Layla Yang（点击咨询）。Layla拥有10+年地产经验，连续多年 RE/MAX 温西冠军。她的团队熟悉各种购房税务与政策细节，能为海外买家、留学生、工签持有人提供清晰的合规建议，帮你避开政策陷阱，真正安心落地。

如果你还想了解更全面的政策全貌，不只是加拿大，还包括美国对海外买家的最新动向，别错过 iTalkBB精英专题文章《禁止中国人买房？2025美国加拿大政策最新梳理，帮你看清全局，安全落地！》。这篇文章会从更宏观的角度，把北美的投资置业环境一次讲清，帮你看懂政策背后的逻辑，放心落地，不踩红线。

 

2.  反炒房与投机税措施的“组合拳”

 

 

2.1 联邦层面：反投机空置税 UHT

联邦政府在2022年推出了反投机空置税（Underused Housing Tax, UHT），主要针对非居民、非加拿大公民名下持有的空置或未充分使用的住宅。税率为评估价值的1%，每年都需要申报。即便房屋符合豁免条件，例如自住、长期出租或新购新建，业主仍然必须在次年4月30日前提交申报表，否则会面临个人至少1000加元、公司至少2000加元的罚金。

与其说UHT是“收税”，不如说它更像是一道“合规关口”：真正缴税的比例不高，但申报本身就是强制性的。

2.2 BC省：投机与空置税SVT

在卑诗省，政府于2018年推出了投机与空置税（Speculation and Vacancy Tax, SVT），范围涵盖温哥华、维多利亚、基洛纳、纳奈莫等核心城市。这里的税率差别显著：本地居民只需缴纳0.5%（2026年起提高到1%），而外国业主或“卫星家庭”则要缴纳2%（2026年起提高到3%）。

SVT的设计初衷就是打击空置和投机性囤房。如果房屋用作主要居所或满足一定的租赁时长，就可以获得豁免。但和UHT一样，豁免必须通过年度申报来确认，省府会逐年审核，不主动申报将自动认定为应税。

2.3 安省：NRST 与市政空置税 VHT

安大略省没有全省性的空置税，更多依靠非居民投机税（NRST）来约束海外买家。但安省部分城市单独设立了空置房屋税（Vacant Home Tax, VHT）。以多伦多为例，从2024年起税率提升至3%；渥太华则为1%。VHT通常按上一年度的房屋空置情况来征收，需要业主每年主动申报。

对投资者来说，关键在于三点：先判断身份与房产地点是否触发相关税制，再分清缴纳时间点（NRST是过户即缴，其他则是年度申报），最后准备好豁免所需的证据材料。这样才能在合规的前提下，找到属于自己的投资空间。

在加拿大买房真的是一项“大工程”，从身份资格、税费计算到挑选区域、签约过户，每一步都有可能藏着坑。对于海外买家而言，更要特别注意各种联邦与省市政策，少一个环节没搞清楚，就可能多花几十万。

如果你想系统地了解整个流程，欢迎阅读 iTalkBB精英专题文章《加拿大看房买房流程梳理，所有步骤一网打尽不踩坑！》。这篇文章会把从预算准备、贷款审批、选房出价，到律师交割、税费缴纳的全流程详细拆解，帮你真正做到心中有数，避免走弯路。

 

3.  加拿大短租与租赁相关政策（含热门旅游地）

 

华人朋友们看到这里，大概已经对加拿大各类海外买家禁令、附加税、空置税有了个全面的了解。说到底，这些规定背后都是因为温哥华、多伦多这样的热门大城市房价早已高企，本地年轻人怨声载道，政府为了“住房可负担性”不得不出手限制外国买家和投机炒房，从政策逻辑上也算是可以理解。

那么问题来了：如果我不去大城市炒房，而是转战旅游区，比如尼亚加拉瀑布、班夫、甚至湖区，买一套房子专门做短租民宿，总可以了吧？

加拿大政府不比你精？可不会轻易放过你这条“大鱼”。在旅游城市和景点周边，法律法规更是层层叠叠：短租必须取得许可、注册执照、甚至限制为主要居所才能经营。无论你是想做Airbnb、B&B，还是打算把整套度假屋拿去出租，都得严格遵守地方和联邦的合规要求，否则不仅房源会被平台下架，还可能面临动辄数万的罚款。

3.1 联邦层面：GST/HST 注册与短租收入申报

如果短租收入在连续四个季度内累计超过 30,000 加元，房东必须注册商业GST/HST，并在租金中加收消费税。部分情况下平台会代收，但一旦房东自己注册，就要自行申报。需要注意的是，即便只做短期出租，未来在变更用途或出售时，也可能因为被认定为商业行为而触发税务补缴。

3.2 BC省：主要居所限定+强制注册

在卑诗省，短租只能用于房东的主要居所或附属单元，不允许将度假屋或额外住宅用于短租。从2025年起，所有短租必须在省级系统注册并缴纳年费，否则房源会被平台下架。房东还需代收 GST、PST 等税费。这一系列新政，目标就是收紧非自住房的短租市场。

3.3 多伦多：短租必须是主要居所

在多伦多，想要合法经营短租，房屋必须是业主的主要居所。出租整套房有年度天数上限，出租单间则相对灵活。房东还需注册并缴纳 HST 和市政征收的住宿税。

3.4 蒙特利尔：许可制度与违规重罚

蒙特利尔的短租必须事先申请并取得市政许可，只有在符合城市规划和区域用途的情况下才能获批。未经许可运营短租将面临重罚，罚金可高达数千甚至数万加元；平台也会在未见到有效许可时下架房源。

2023 年魁北克政府还出台法规，要求短租广告必须标注政府发放的注册号，否则属非法。蒙特利尔市政部门与魁北克旅游局会联合执法，违规房东有可能同时受到省级和市级的处罚。

3.5 尼亚加拉瀑布：VRU 执照必不可少

在尼亚加拉瀑布，所有短租必须申请 Vacation Rental Unit (VRU) 执照。初次注册费用高，年费续费制度严格，违规最高可罚款 5 万至 10 万加元。同时，房东必须代收市政住宿税和 HST，并且短租只能在规定的商业或旅游区域经营，住宅区是不允许的。

3.6 班夫和国家公园地区：几乎全面禁止

在班夫、Lake Louise 等国家公园地区，短租基本不被允许。唯一的例外是经 Parks Canada 批准的Bed & Breakfast（B&B），而且必须是房东的主要居所，房东本人住在屋里，出租房间数量有限，还需满足安全、保险、许可等严格条件。违规者会面临严重处罚。

加拿大对于租房市场的管理相当严格，不仅有联邦和省级的税收政策，还有各大城市的租赁和短租条例层层约束。对于想要通过买房来出租的华人房主来说，这意味着合规成本和责任比想象中要高得多。与其抱着“先试试水”的心态，不如在出手之前就做好功课，把规则吃透，提前规划税务与用途。这样才能真正做到安心持有、稳定出租，避免因为不了解法规而付出高昂的代价。

此外，加拿大的房地产市场非常成熟，而房产持有成本差异巨大，自住和投资的逻辑完全不同：自住房更看重生活便利和长远规划，而投资房则需要精算租金回报与税费压力。如果你正纠结到底该怎么选，欢迎阅读 iTalkBB精英专题文章《加拿大买联排还是独立屋？6大房型收益对比，楼花要不要上车？》，带你全面了解不同房型的优劣势，帮你做出最适合自己的选择。

 

总结

 

加拿大针对海外买家的法律法规确实看上去复杂：联邦禁令、额外税费、空置申报、短租限制，层层叠叠让人头大。但换个角度看，这些规定的核心目的，其实是为了保护本地居民的住房可负担性，避免投机炒房。如果你是在加拿大正常上学、工作，为社会贡献价值，而不是纯粹来囤房炒作，那么大多数情况下，你都能找到合法合规的豁免路径。

同时，加拿大并不是所有地方都一样严苛。一些生活成本更低、华人社区逐渐壮大的城市，比如卡尔加里、蒙特利尔，对海外买家的限制远没有温哥华、多伦多那么严格。对真正想落地生活和长期投资的朋友来说，这些城市的自主和投资机会反而更大，可以放心“买买买”。

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